Sentència Tribunal Suprem 1526/2025: Interessos en anticipacions immobiliàries fins al pagament efectiu

La Sentència del Tribunal Suprem núm. 1526/2025, de 30 d’octubre de 2025, resol el recurs de cassació núm. 2455/2021, interposat contra la sentència de l’Audiència Provincial de Màlaga (Secció 5a) de 29 de gener de 2021. El recurs va ser interposat per tres codemandants, contra Banco Santander, S.A., com a successor de Banesto, en un procediment sobre restitució de quantitats anticipades per compradors d’habitatges en construcció.

Els fets es remunten a desembre de 2004, quan els recurrents van subscriure amb la promotora Aifos tres contractes privats de compravenda d’habitatges en construcció en el conjunt residencial ubicat a San Fernando, anticipant respectivament 59.371,50 euros, 42.721,50 euros i 46.971,50 euros, respectivament.

Amb data 28 d’abril de 2005, la promotora va subscriure una pòlissa col·lectiva d’afiançament amb Banesto per un import màxim de 2.000.000 euros, sense que s’entreguessin avals individuals a aquests compradors, encara que sí que es van emetre a favor d’altres compradors de la mateixa promoció. Els habitatges no es van entregar en el termini pactat i la promotora va ser declarada en concurs de creditors el 23 de juliol de 2009.

La qüestió central del recurs consisteix a determinar quin és el dies ad quem o dia final del devengament dels interessos de la Llei 57/1968 (norma derogada, amb efectes d’1 de gener de 2016, per la disposició derogatòria 3 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, en la redacció donada per la disposició final 3.4 de la Llei 20/2015, de 14 de juliol), sobre les quantitats anticipades, quan la promotora ha estat declarada en concurs de creditors.

El Tribunal Suprem resol sobre el dies ad quem, encara que actualment s’hagués derogat la norma, per la redacció donada per la disposició final 3.4 de la Llei 20/2015, atès que la norma va entrar en vigor amb posterioritat a la demanda interposada.

L’Audiència Provincial va confirmar aquest criteri, fonamentant-se que els interessos es devenguen des de cada entrega però no fins a la devolució efectiva, sinó fins a la data de declaració del concurs (23 de juliol de 2009), conforme als articles 59.1 de la Llei Concursal i 1826 del Codi Civil. Els recurrents sol·licitaven que els interessos es devenguessin fins al moment del pagament efectiu dels anticipos.

El Tribunal Suprem estableix una sèrie de principis fonamentals:

A) Règim de responsabilitat diferenciat

El Tribunal reitera que les entitats garants (avalista o asseguradora) i les entitats de crèdit es troben sotmeses a un règim jurídic de responsabilitat diferent segons la Llei 57/1968. Mentre l’entitat garant respon de totes les quantitats anticipades, incloent-hi els seus interessos, sense límits quantitatius de l’aval o pòlissa, la responsabilitat de les entitats de crèdit conforme a l’article 1-2a neix de l’incompliment del seu deure de control sobre els ingressos en comptes del promotor.

La responsabilitat de l’avalista, encara que es tracti d’un aval col·lectiu, deriva del propi aval, i la seva efectivitat requereix únicament que s’hagin fet entregues a compte del preu previstes en el contracte i que el promotor hagi incomplert la seva obligació d’entregar l’habitatge, responent de tots els pagaments previstos sense importar si es van fer en efectiu o es van ingressar en compte bancari.

B) Devengament d’interessos des de cada anticipo

La jurisprudència estableix que els interessos de la Llei 57/1968 es devenguen des de cada anticipo o aportació, en tractar-se d’interessos remuneratoris i no moratoris, sense distingir entre les entitats responsables com a garants i les responsables com a receptores dels anticipos.

Respecte al dia final del devengament, conforme a la redacció originària de la disposició addicional primera de la LOE aplicable al cas, els interessos s’abonen “fins al moment en què es faci efectiva la devolució”. La modificació introduïda per la Llei 20/2015 no és aplicable retroactivament a contractes anteriors a la seva vigència.

C) Naturalesa autònoma de l’aval de la Llei 57/1968

El Tribunal reconeix la naturalesa autònoma de l’aval de la Llei 57/1968, conforme a la sentència de ple 218/2014, de 7 de maig. L’aval pretén assegurar els compradors davant els incompliments dels venedors, dotant-lo de naturalesa executiva. Quan l’article 1 estableix que l’avalista respondrà “per qualsevol causa” si la construcció no arriba a bon fi, estableix un criteri objectiu, per la qual cosa l’avalista no podrà oposar els motius d’oposició que poguessin correspondre a l’avalat en base a l’article 1853 del Codi Civil.

El Tribunal considera que concorren raons per no limitar els interessos dels quals ha de respondre l’avalista als devengats fins a la data de declaració del concurs de la promotora. L’abast tuitiu de la llei i la seva finalitat emparen que els interessos es devenguin fins a la devolució del que s’ha abonat, tota vegada que l’aval es constitueix imperativament per garantir la devolució dels anticipos a compte del preu, incloent-hi els interessos corresponents.

L’autonomia de l’aval, el fet que es tracta d’una garantia imposada per la llei amb una extensió predeterminada que permet reclamacions directes contra l’avalista i que compta amb caràcter executiu, justifica que no operi en la responsabilitat de l’avalista el que disposa l’article 59 de la Llei Concursal relatiu a la suspensió dels interessos dels deutes de la societat concursada.

Com va declarar la sentència de ple 778/2014, la Llei 57/1968 reconeix als compradors drets irrenunciables, entre ells el de recobrar els anticipos i els seus interessos mitjançant reclamació dirigida únicament contra l’entitat garant, a la qual es pot exigir el total de l’anticipat i els interessos sense respectar els límits quantitatius de la garantia. L’entitat recurrent pot saldar la seva obligació sense esperar la terminació del concurs de la promotora, màximament quan li constava la impossibilitat que els habitatges fossin entregats. Precisament perquè la Llei 57/1968 buscava protegir l’adquirent davant el risc d’insolvència del promotor, en cas de concurs l’entitat bancària avalista ha de respondre dels interessos fins al reintegrament del seu import, sense poder emparar-se en el concurs de la promotora insolvent per obviar l’abonament dels interessos deguts.

El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació interposat pels demandants, casa la sentència recorreguda i, en funcions d’instància, estima el recurs d’apel·lació interposat pels demandants, revocant la sentència de primera instància en el seu pronunciament sobre interessos i fixant el final del devengament de les quantitats anticipades en la data del seu pagament efectiu, confirmant-la en tot la resta. No s’imposen costes del recurs de cassació ni de la segona instància causades pel recurs d’apel·lació de la part demandant, i es retornen a aquesta els dipòsits constituïts per recórrer.

Aquesta sentència estableix doctrina jurisprudencial de gran rellevància en resoldre per primera vegada de manera expressa la qüestió del dies ad quem del devengament d’interessos de la Llei 57/1968 quan la promotora es troba en concurs de creditors. El mateix Tribunal reconeix que no havia tingut oportunitat de pronunciar-se sobre aquesta qüestió, ja que en les escasses ocasions en què es va suscitar no procedia el seu examen per tractar-se d’una qüestió nova que no havia integrat el debat en les instàncies.

La sentència reforça la protecció dels compradors d’habitatges en construcció, confirmant que la finalitat tuitiva de la Llei 57/1968 preval sobre les normes concursals pel que fa a la responsabilitat de les entitats avalistes, garantint així que els compradors puguin recuperar íntegrament els seus anticipos amb els interessos corresponents fins al moment del pagament efectiu, sense que el concurs de la promotora limiti aquesta responsabilitat.