Viviendas de uso turístico. El nuevo escenario tras la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

El próximo 3 de abril de 2025 entra en vigor la reciente reforma del artículo 7 de la Ley 49/1960, del 1 de julio, sobre propiedad horizontal (Ley de Propiedad Horizontal) efectuada por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (Ley Orgánica 1/2025).

La mencionada disposición final de la Ley Orgánica 1/2025 da una nueva redacción al apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal e introduce un nuevo apartado 3 del artículo 7 de la referida Ley, que afectará de forma directa a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal en relación con la implantación de la actividad de alquiler turístico en el edificio.

Hasta el 3 de abril de 2025 las comunidades de propietarios podían limitar o condicionar la actividad de viviendas de uso turístico bien, incluyendo dicha limitación o condicionamiento de forma expresa en los estatutos de la comunidad, o mediante el correspondiente acuerdo adoptado por tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Por otro lado, el acuerdo para establecer la prohibición de la referida actividad debía adoptarse, según lo previsto en el 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, por la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación del edificio. 

Sin embargo, con la nueva redacción del apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, además de a través del establecimiento de la prohibición vía estatutos, la comunidad de propietarios también podrá prohibir la actividad de viviendas de uso turístico por medio del correspondiente acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, por tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. 

Con la mencionada modificación la norma pone fin a las discrepancias que había entre algunas Audiencias Provinciales respecto a si la norma facultaba a las comunidades de propietarios para prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdo adoptado por tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación o si, por el contrario, dicho acuerdo sólo habilitaba a la comunidad de propietarios para limitar o condicionar tal actividad, de forma que la prohibición solo sería posible mediante la adopción de acuerdo adoptado por la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación del edificio.

Junto a la modificación indicada relativa al apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, la disposición final de la Ley Orgánica 1/2025 introduce un nuevo apartado 3 del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en virtud del cual el desarrollo de la actividad de viviendas turísticas se sujeta a la aprobación, previa y expresa, de la comunidad de propietarios. Dicha aprobación ha de obtenerse mediante acuerdo previo y expreso adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Con esta modificación se pasa de un régimen de libertad de ejercicio, salvo prohibición, a otro de autorización previa.

Las modificaciones indicadas no tienen efectos retroactivos ya que la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, también introduce una disposición adicional segunda en la Ley de Propiedad Horizontal, en virtud de la cual aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.