¿Son válidas las cláusulas de prórroga indefinida en contratos de alquiler? Análisis de la STS 1387/2025
El Tribunal Supremo ha despejado una de las grandes dudas del mercado del alquiler: ¿es válida una cláusula de prórroga indefinida a favor del inquilino tras la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994?
La Sentencia 1387/2025, de 7 de octubre, confirma que sí es posible pactar prórrogas indefinidas, siempre que se hayan acordado libremente y sin vulnerar normas imperativas, aunque fija un límite máximo de 30 años para evitar contratos perpetuos.
¿Qué significa una prórroga indefinida?
Es una cláusula que permite al inquilino mantener el contrato sin fecha concreta de finalización, decidiendo cuándo ponerle fin.
A diferencia de la tácita reconducción, que surge automáticamente al vencer el contrato, la prórroga indefinida es fruto de un pacto expreso entre las partes.
El caso que originó la sentencia
- En el año 2000, la Caja de Ahorros Municipal de Burgos alquiló una vivienda que necesitaba de rehabilitación.
- El inquilino asumió la inversión, y las partes pactaron una prórroga indefinida para compensar ese esfuerzo.
- Años después, el inmueble fue vendido a un fondo de inversión y nuevo propietario, intentó resolver el contrato alegando que dicha cláusula era contraria a la LAU.
- Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial validaron la cláusula, limitando su duración a 30 años.
- El caso fue recurrido en Casación y llegó al Supremo, confirmando dicha interpretación.
Decisión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha validado una cláusula contractual por la que un arrendamiento puede prorrogarse indefinidamente a voluntad del arrendatario, siempre que dicha cláusula haya sido negociada libremente entre ambas partes. Sin embargo, para evitar que el contrato se prolongue sin límite, el alto tribunal fija un tope de 30 años de duración máxima.
Las claves para dicho pronunciamiento son:
- Autonomía de la voluntad: el art. 1255 del Código Civil permite a las partes pactar libremente la duración, siempre que no contravenga la ley ni el equilibrio contractual.
- Límite temporal razonable: para evitar perpetuidad, la Sala aplica por analogía el régimen del usufructo (art. 515 CC) y fija un máximo de 30 años.
- No vulnera la LAU: el contrato no queda al arbitrio exclusivo del inquilino, sino que responde a un pacto bilateral justificado (por la inversión realizada).
- Seguridad jurídica: los propietarios deben respetar la prórroga mientras el inquilino quiera continuar, hasta el límite fijado o salvo incumplimiento contractual.
Conclusión: Debe haber equilibrio entre libertad y temporalidad
El Supremo determina que las prórrogas indefinidas en contratos de alquiler son válidas si se pactan libremente, siempre que no excedan los 30 años; consolidando así así una interpretación equilibrada entre la autonomía de la voluntad y la temporalidad contractual que exige la LAU.
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