Derecho a la propiedad vs derecho a una vivienda digna

El pasado 21 de septiembre de 2020 se publicó en el DOGC la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, que entró en vigor el pasado 22 de septiembre.  

La meritada ley tiene como objetivo contener los precios de los alquileres y resulta de aplicación, únicamente, a nuevos contratos de arrendamiento cuyas viviendas estén destinadas a residencias permanentes. La norma afecta a las denominadas "áreas con mercado de vivienda tenso". En dichas áreas, el precio del alquiler no puede aumentar respecto al contrato anterior, si el mismo fue formalizado dentro de los últimos cinco años, y en ningún caso podrá superar el índice de referencia de precios que determina y hace público la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Se consideran áreas con mercado de vivienda tenso donde existe riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población, es decir, que la carga para asumir el alquiler supere el 30% de la mediana de los ingresos familiares.

Por el momento, la ley ha declarado de manera transitoria 60 municipios catalanes en esta categoría, aquellos que tienen más de 20.000 habitantes, y que se encuentran relacionados en un Anexo a la norma (entre ellos: Barcelona y su área metropolitana, Tarragona, Lleida y Girona).

Cabe tener en cuenta que la ley no resulta de aplicación a los siguientes contratos:

a) Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.

b) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.

c) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.

d) Los de carácter asistencial.

e) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Por otro lado, quedan fuera del ámbito de la ley, también, los propietarios vulnerables, entendiéndose por éstos las personas físicas que tengan unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renda de Suficiencia de Cataluña (IRSC). De igual modo, los propietarios con dicha condición podrán subir el precio del alquiler hasta el Índice de referencia, si el anterior contrato estaba por debajo del mismo. Esta excepción queda sin efecto si la unidad familiar del arrendatario tiene unos ingresos inferiores a 3,5 veces el IRSC.

En caso de relación de parentesco entre arrendador y el anterior arrendatario, el propietario también podrá subir la renda del nuevo contrato hasta el índice de referencia.

En las áreas con mercado de vivienda tenso, cuyos requisitos y proceso de declaración se prevé en la misma ley, los alquileres deberán respetar un índice que se calcula en base a los datos de las fianzas presentadas en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl). 

Se establece un régimen de control y un régimen sancionador que será el que determina la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, modificada por la Ley 11/2020, en virtud de la cual se añade un apartado relativo a las conductas consideradas como infracciones graves y leves en materia de contención de rentas, que implican sanciones con multas de 9.001.-€ a 90.000.-€ y de 3.000.-€ a 9.000.-€, respectivamente.

Además, el cobro de las rentas por parte del arrendador que sobrepase los límites establecidos, da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cuantías abonadas en exceso, con el devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

La Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, ha sido fuertemente criticada por grupos de propietarios organizados en diferentes entidades como los API, la APCE, las Cámaras de la Propiedad Urbana, etc. Los detractores de la norma apuntan a que la misma provocará el efecto contrario del objeto que se pretende conseguir, tomando como ejemplo lo acontecido en otras ciudades europeas en las que se ha intentado implementar el sistema de contención de rentas, como por ejemplo París o Berlín, donde lejos de reducirlas, aumentaron de manera extraordinaria.

En la misma línea, la Ley fue objeto de distintas enmiendas en el trámite parlamentario para su aprobación, por cuando determinados partidos políticos defienden que con la misma se están poniendo en duda el derecho a la propiedad y a la libertad de mercado en la fijación de la renta, además de chocar frontalmente con la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A pesar de ello, la Ley fue aprobada el pasado 9 de septiembre, tras desestimarse todas las enmiendas planteadas, las cuales venían avaladas por el dictamen emitido por el Consejo de Garantías Estatutarias del Parlament quién, a instancias del Partido Popular y Ciutadans, dictaminó por unanimidad que la nueva Ley supera las competencias de la Generalitat y que 11 de los 15 artículos de la iniciativa no se ajustan ni al Estatuto de Cataluña, ni a la Constitución, por invadir competencias del Estado, advirtiendo que la misma podría ser declarada inconstitucional.

Por todo ello, debemos tener en cuenta que, si bien la ley ya está en vigor en toda Cataluña, el Tribunal Constitucional tendrá la última palabra para que la misma prospere, habida cuenta que el Partido Popular ya ha anunciado que formulará recurso ante el mismo para impugnarla. Sin embargo, ello no comportará la suspensión de la norma, la cual únicamente quedaría suspendida si fuera el Gobierno del Estado, en aplicación de los artículos 161.2 de la CE y 30 de la LOTC, quien interpusiera el meritado recurso frente al Tribunal Constitucional.