Ocupación de inmuebles: claves legales y vías judiciales tras la LO 1/2025

La respuesta a la ocupación de inmuebles exige, hoy más que nunca, una clasificación correcta del supuesto fáctico y del procedimiento judicial a seguir y, por otro lado, una coordinación con el nuevo requisito de procedibilidad, medios adecuados de solución de controversias (MASC), introducidos por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (en adelante, LO 1/2025 de 2 de enero). Esta exigencia, lejos de agilizar el acceso a la jurisdicción, introduce condicionantes que pueden ralentizar el procedimiento y generar obstáculos adicionales para la efectividad del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.

Desde la óptica material, no es lo mismo una ocupación sin título que un incumplimiento arrendaticio. El punto de partida, por tanto, es doble: identificar el cauce procesal idóneo y documentar, si procede, el cumplimiento del requisito del MASC que la LO 1/2025 ha generalizado en el proceso civil y mercantil, con consecuencias relevantes con relación a la admisibilidad y la imposición de costas.

Cuando el litigio trae causa de un contrato de arrendamiento, la acción que corresponde ejercer es la acción desahucio, ya sea por falta de pago o por expiración del plazo. En ambos casos, desde la entrada en vigor de la LO 1/2025 (3 de abril de 2025), se requiere acreditar que se ha intentado previamente un MASC para evitar la inadmisión de la demanda, teniendo en cuenta, además, el requerimiento que puede efectuar el arrendador para evitar que el arrendatario le enerve el desahucio, tal y como establece el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). De modo que resulta importante determinar qué método extrajudicial de controversias vamos a utilizar para cumplir con ambos preceptos a la vez.

Así pues, ¿puede entenderse que el requerimiento de cumplimiento sin respuesta por parte del arrendatario cumple con los requisitos, no solo del artículo 22.4 LEC, sino también con el requisito de procedibilidad del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero?

Desde nuestro punto de vista, el requerimiento de pago por medio fehaciente por parte del arrendador cumple tanto con el artículo 22.4 LEC para evitar la enervación, así como con el requisito de procedibilidad, de modo que la misma carta de requerimiento de pago de las rentas debidas dará derecho a presentar la demanda con su consiguiente admisión y a evitar la enervación por parte del arrendatario.

No obstante,

¿Cualquier otro tipo de actividad negociadora como la mediación, conciliación o intervención de persona neutral, cumpliría también con el artículo 22.4 de la LEC?

El Tribunal Supremo, a través de su jurisprudencia (STS de 23 de junio de 2014 (recurso nº 1437/2013), y STS 508/2015, 22 de Septiembre de 2015) establece de manera clara los requisitos necesarios del requerimiento de pago para evitar la enervación:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Debe ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Debe referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto.
5. Y, que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario 1) que el contrato va a ser resuelto y 2) que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo

Desde nuestro punto de vista legal, consideramos que cualquier proceso de negociación también cumpliría con el artículo 22.4 LEC siempre y cuando en la mismo quede constancia por escrito del objeto de la controversia (rentas impagadas) comunicadas al arrendatario y de la falta de acuerdo sobre el mismo, ya sea por falta de comparecencia, por falta de respuesta o por intento de acuerdo sin éxito.

Ahora bien, ¿y si nos situamos en los procedimientos en los que estamos ante una ocupación sin título legítimo?

En el marco del procedimiento de desahucio por precario regulado en el artículo 250.1.2 de la LEC, resulta preceptivo acreditar el intento de sometimiento a un medio adecuado de solución de controversias (MASC). No obstante, esta exigencia plantea importantes dificultades prácticas, sobre todo en aquellos supuestos en los que se desconoce la identidad de los ocupantes, así como de la elevada probabilidad de ausencia de respuesta por parte de los ocupantes.

¿Cómo evitar la aplicación de los MASC en un caso de ocupación sin título legítimo en la vía civil?

En los últimos tiempos se han venido utilizando los desahucios por precario para dar solución a los problemas de ocupación de inmuebles, pero atendiendo a su real naturaleza y al hecho de ser preceptivo el MASC, resulta mucho más aconsejable, en estos casos, acudir a la acción de recuperación sumaria de la posesión regulada en el artículo 250.1.4 de la LEC.

El desahucio por precario opera cuando el ocupante está en el inmueble sin título, pero por tolerancia previa del dueño -un familiar, una cesión gratuita, un “favor”- y, revocada esa tolerancia, no entrega la posesión. Procesalmente es un juicio verbal con naturaleza plenaria -se discute sin límites la procedencia de la restitución- y no goza de las palancas “exprés” de la Ley 5/2018 (no hay requerimiento de 5 días para exhibir título con lanzamiento automático por auto). Es útil cuando existe esa situación de tolerancia, pero resulta inadecuado para una ocupación hostil sobrevenida, en la que la urgencia y la incomparecencia típica del ocupante exigen un cauce más sumario y perentorio.

Además, tras la LO 1/2025, el precario queda sujeto al requisito de procedibilidad de los MASC, con el consiguiente riesgo de inadmisión si el intento negociador no queda bien documentado o el ocupante es ilocalizable; en esos casos, solo cabe salvar la admisión mediante declaración responsable de imposibilidad y prueba de intentos de contacto, desplazando tiempo y costes al propietario sin expectativa real de acuerdo con quien carece de título, tal y como establecen los Criterios Orientadores Aprobados por los Magistrados de Primera Instancia y de los Juzgados Hipotecarios de Madrid de fecha 26 de septiembre de 2025, con motivo de la entrada en vigor de la LO 1/2025.

La vía civil más rápida y coherente con la naturaleza del conflicto en supuestos de ocupación hostil es la acción de recuperación sumaria de la posesión del artículo 250.1.4.º LEC. Se trata de un proceso sumario que protege la posesión como hecho, sin abrir debate sobre el dominio o el mejor derecho a poseer. La reforma de la Ley 5/2018 añadió elementos decisivos para vivienda: posibilidad de demandar a ignorados ocupantes, requerimiento para que en cinco días exhiban título suficiente y, de no aportarse, auto de lanzamiento inmediato e irrecurrible; a ello se suma la caducidad de un año para ejercitar la acción, que obliga a fijar bien la cronología del despojo y a accionar con prontitud.

Este cauce, además, se encuentra exceptuado del MASC en virtud del artículo 5.2.e) de la Ley 1/2025 por su carácter urgente y por encajar en la categoría de “despojo de bienes o perturbación del uso” contemplada en las excepciones oficiales, lo que evita el peaje temporal de la negociación previa.

Teniendo en cuenta todo lo anterior,

¿Resultaría más recomendable acudir directamente a la vía penal?

No debe olvidarse que existe un plano penal que la LO 1/2025 ha acelerado, ajeno al MASC y mucho más efectivo.

Situándonos en los casos de ocupación sin título legal, la legislación penal distingue entre allanamiento de morada (ocupar una vivienda que es el domicilio habitual, tipificado en el artículo 202 del Código Penal) y usurpación de inmueble (ocupar una propiedad que no es domicilio habitual del propietario, tipificado en art. 245 Código Penal). Con las modificaciones introducidas por la LO 1/2025, ambos supuestos se incluyen en el catálogo de juicios rápidos del artículo 795 LECrim, los cuales dan paso a poder obtener lanzamientos cautelares y resoluciones en plazos sensiblemente menores.

Ahora bien, la nueva norma tampoco permite el desalojo del okupa en vulnerabilidad, puesto que recordemos que el Real Decreto Ley 11/2020 prorrogado por el Real Decreto Ley 1/2025 relativo a situaciones de vulnerabilidad, otorga la facultad al Juez de suspender el lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2025, cuando se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica contempladas en el mencionado RDL 1/2025.