Sentencia Tribunal Supremo 1526/2025: Intereses en anticipos inmobiliarios hasta el pago efectivo

La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1526/2025, de 30 de octubre de 2025, resuelve el recurso de casación núm. 2455/2021, interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5.ª) de 29 de enero de 2021. El recurso fue interpuesto por tres codemandantes, contra Banco Santander, S.A., como sucesor de Banesto, en un procedimiento sobre restitución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción.

Los hechos se remontan a diciembre de 2004, cuando los recurrentes suscribieron con la promotora Aifos tres contratos privados de compraventa de viviendas en construcción en el conjunto residencial ubicado en San Fernando, anticipando respectivamente 59.371,50 euros, 42.721,50 euros y 46.971,50 euros, respectivamente.

Con fecha 28 de abril de 2005, la promotora suscribió una póliza colectiva de afianzamiento con Banesto por un importe máximo de 2.000.000 euros, sin que se entregaran avales individuales a estos compradores, aunque sí se emitieron a favor de otros compradores de la misma promoción. Las viviendas no se entregaron en el plazo pactado y la promotora fue declarada en concurso de acreedores el 23 de julio de 2009. 

La cuestión central del recurso consiste en determinar cuál es el dies ad quem o día final del devengo de los intereses de la Ley 57/1968 (Normal derogada, con efectos de 1 de enero de 2016, por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, de 14 de julio), sobre las cantidades anticipadas, cuando la promotora ha sido declarada en concurso de acreedores. 

El Tribunal Supremo resuelve sobre el dies ad quem, aunque actualmente se derogase la norma, por la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, dado que la norma entró en vigor con posterioridad a la demanda interpuesta. 

La Audiencia Provincial confirmó este criterio, fundamentándose en que los intereses se devengan desde cada entrega pero no hasta la devolución efectiva, sino hasta la fecha de declaración del concurso (23 de julio de 2009), conforme a los artículos 59.1 de la Ley Concursal y 1826 del Código Civil. Los recurrentes solicitaban que los intereses se devengaran hasta el momento del pago efectivo de los anticipos.

El Tribunal Supremo establece una serie de principios fundamentales:

A) Régimen de responsabilidad diferenciado

El Tribunal reitera que las entidades garantes (avalista o aseguradora) y las entidades de crédito se encuentran sometidas a un distinto régimen jurídico de responsabilidad según la Ley 57/1968. Mientras la entidad garante responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin límites cuantitativos del aval o póliza, la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al artículo 1-2.ª nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cuentas del promotor.

La responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad requiere únicamente que se hayan hecho entregas a cuenta del precio previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, respondiendo de todos los pagos previstos sin importar si se hicieron en efectivo o se ingresaron en cuenta bancaria.

B) Devengo de intereses desde cada anticipo

La jurisprudencia establece que los intereses de la Ley 57/1968 se devengan desde cada anticipo o aportación, al tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios, sin distinguir entre las entidades responsables como garantes y las responsables como receptoras de los anticipos.

Respecto al día final del devengo, conforme a la redacción originaria de la disposición adicional primera de la LOE aplicable al caso, los intereses se abonan "hasta el momento en que se haga efectiva la devolución". La modificación introducida por la Ley 20/2015 no es aplicable retroactivamente a contratos anteriores a su vigencia.

C) Naturaleza autónoma del aval de la Ley 57/1968

El Tribunal reconoce la naturaleza autónoma del aval de la Ley 57/1968, conforme a la sentencia de pleno 218/2014, de 7 de mayo. El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, dotándolo de naturaleza ejecutiva. Cuando el artículo 1 establece que el avalista responderá "por cualquier causa" si la construcción no llega a buen fin, establece un criterio objetivo, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado en base al artículo 1853 del Código Civil.

El Tribunal considera que concurren razones para no limitar los intereses de los que debe responder la avalista a los devengados hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora. El alcance tuitivo de la ley y su finalidad amparan que los intereses se devenguen hasta la devolución de lo abonado, toda vez que el aval se constituye imperativamente para garantizar la devolución de los anticipos a cuenta del precio, incluyendo los intereses correspondientes.

La autonomía del aval, el hecho de que se trata de una garantía impuesta por la ley con una extensión predeterminada que permite reclamaciones directas contra la avalista y que cuenta con carácter ejecutivo, justifica que no opere en la responsabilidad del avalista lo dispuesto en el artículo 59 de la Ley Concursal relativo a la suspensión de los intereses de las deudas de la sociedad concursada.

Como declaró la sentencia de pleno 778/2014, la Ley 57/1968 reconoce a los compradores derechos irrenunciables, entre ellos el de recobrar los anticipos y sus intereses mediante reclamación dirigida únicamente contra la entidad garante, a la que cabe exigir el total de lo anticipado y los intereses sin respetar los límites cuantitativos de la garantía. La entidad recurrente puede saldar su obligación sin esperar a la terminación del concurso de la promotora, máxime cuando le constaba la imposibilidad de que las viviendas fueran entregadas. Precisamente porque la Ley 57/1968 buscaba proteger al adquirente ante el riesgo de insolvencia del promotor, en caso de concurso la entidad bancaria avalista debe responder de los intereses hasta el reintegro de su importe, sin poder ampararse en el concurso de la promotora insolvente para obviar el abono de los intereses debidos.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por los demandantes, casa la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, estima el recurso de apelación interpuesto por los demandantes, revocando la sentencia de primera instancia en su pronunciamiento sobre intereses y fijando el final del devengo de las cantidades anticipadas en la fecha de su efectivo pago, confirmándola en todo lo demás. No se imponen costas del recurso de casación ni de la segunda instancia causadas por el recurso de apelación de la parte demandante, y se devuelven a esta los depósitos constituidos para recurrir.

Esta sentencia establece doctrina jurisprudencial de gran relevancia al resolver por primera vez de manera expresa la cuestión del dies ad quem del devengo de intereses de la Ley 57/1968 cuando la promotora se encuentra en concurso de acreedores. El propio Tribunal reconoce que no había tenido oportunidad de pronunciarse sobre esta cuestión, ya que en las escasas ocasiones en que se suscitó no procedía su examen por tratarse de una cuestión nueva que no había integrado el debate en las instancias. 

La sentencia refuerza la protección de los compradores de viviendas en construcción, confirmando que la finalidad tuitiva de la Ley 57/1968 prevalece sobre las normas concursales en lo que respecta a la responsabilidad de las entidades avalistas, garantizando así que los compradores puedan recuperar íntegramente sus anticipos con los intereses correspondientes hasta el momento del pago efectivo, sin que el concurso de la promotora limite esta responsabilidad.