Incidencia del Coronavirus en el pago de rentas arrendaticias

Son muchos e innegables los efectos que el coronavirus (Covid-19) (en adelante “el Coronavirus”) está dejando a su paso en múltiples sectores de la economía española. Como desgraciadamente no puede ser de otra forma, también tiene su impacto en el sector inmobiliario, especialmente en los arrendamientos.

A la hora de analizar cuales son las diferentes herramientas jurídicas a las que pueden acudir tanto arrendadores como arrendatarios es preciso realizar una diferenciación previa y primordial, ya que tanto la legislación como la jurisprudencia varían sensiblemente en función de si se trata de (i) un arrendamiento de vivienda o (ii) arrendamiento de local de uso distinto al de vivienda.  A continuación procedemos a evaluar cada caso por separado:

1. Los arrendamientos de uso distinto de vivienda (es decir locales comerciales, garajes, etc.) se ven especialmente afectados ya que el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 restringe las actividades que pueden seguir abiertas al público, por lo que muchos negocios se ven obligados a cerrar al público y por ello su facturación desciende drásticamente o desaparece por completo.
    
   1. En este sentido, como primera herramienta frente al pago de un arrendamiento cuya posesión pacífica no se está produciendo en muchos casos, cabe destacar la fuerza mayor del art. 1105 del Código Civil. Dicho artículo exime a cualquier persona de responder por hechos “que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.  Es posible que el caso del Coronavirus pueda ser un supuesto de hecho al que le sea de aplicación este apartado del Código Civil, no obstante se trata de una aplicación que en todo caso y a falta de negociación debe ser declarada por los tribunales.
      
      Asimismo en línea con este concepto de fuerza mayor, cabe hacer referencia a las cláusulas de fuerza mayor que en ocasiones se incluyen en los contratos de arrendamiento. Éstas cláusulas podrían ser una solución bastante práctica frente a situaciones como la que actualmente estamos viviendo. Se trata de cláusulas cuyo objetivo es garantizar la seguridad jurídica de ambas partes que no se verá quebrada en situaciones de fuerza mayor.
      
      Si estas cláusulas no han sido previstas en el Contrato como sucede en muchos casos, una vía que parece sensata es alcanzar acuerdos complementarios al contrato inicial, que después de un análisis ad casum y atendiendo a la realidad  social y económica por causa del Coronavirus, permitan el diferimiento de los pagos arrendaticios o una minoración del importe de los mismos por tiempo concreto. Esto se trata a fin de cuentas, de aplicar de cierta forma análoga en sede contractual, lo establecido mediante Real Decreto por el Gobierno para los arrendamientos de viviendas.
       
   2. Por otro lado, existe en derecho una doctrina jurisprudencial llamada “rebus sic stantibus”, que permite que el deudor se vea eximido de las consecuencias de un riesgo imprevisto por ambas partes. La aplicación de dicha facultad moderadora, precisa de tres requisitos definidos por la jurisprudencia: (i) Cambio de circunstancias, entendido como un cambio en la razón o causa económica del contrato de arrendamiento. (ii) La imprevisibilidad, es decir, algo que no se tuvo en cuenta ni se podía tener en cuenta, al contrario de lo que sucede por ejemplo, con una mera crisis económica) y (iii) la excesiva onerosidad: entendida como un incremento de los costes de prestación o como una disminución de la contraprestación recibida (en este caso dicha contraprestación sería el propio arrendamiento del local). Nuevamente nos encontramos ante una facultad de moderación que debe ser apreciada por los tribunales.
      
       
2. En el caso de los arrendamientos de vivienda, hemos de tener en cuenta que independientemente de las herramientas que hemos enumerado previamente, tradicionalmente se ha venido aportando mayor protección a los arrendatarios a través de modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La más importante y reciente de todas ellas, es la reforma introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Dicho Real Decreto introdujo, modificaciones muy relevantes de cara a la operativa habitual de los alquileres:
    
   1. En primer lugar, se ampliaron los plazos de duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler, pasando estos de durar como mínimo tres años a los cinco años actuales (siete años si el arrendador es persona jurídica). Es importante destacar que estos plazos son de obligado cumplimiento para el arrendador, pero no así para el arrendatario, que podrá dar por terminada la relación contractual bajo las condiciones de preaviso establecidas en el contrato.
       
   2. Al contrario de lo que sucedía con anterioridad, venta no quita renta de este modo el comprador se subroga en la posición arrendadora y deberá respetar la duración del arrendamiento. Para el caso de que ésta fuese más allá del mínimo legal el arrendatario recibirá una indemnización de un mes de renta por esos años que no disfrutará.
       
   3. Se limitan los incrementos de renta al Índice de Precios Al Consumo (IPC) durante la duración del contrato, es decir, como mucho puede incrementarse en el porcentaje  establecido por el Instituto Nacional de Estadística.
       
   4. Los gastos de gestión inmobiliaria y aquellos tendentes a la formalización del contrato corren de cuenta del arrendador, salvo que se trate de gastos en los que se haya incurrido por voluntad propia del arrendatario.
       
   5. La fianza obligatoria sigue establecida en un mes ( dos para uso distinto de vivienda, como trasteros), no obstante se limitan las garantías adicionales, a dos mensualidades de renta.

La crisis del Coronavirus no ha hecho sino incrementar este acervo de protección y por ello el Gobierno ha aprobado en Consejo de Ministros el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Especialmente  para aquellos arrendamientos en los que concurran las condiciones de vulnerabilidad económica y social, sin posibilidad de habitabilidad alternativa. A continuación pasamos a referenciar las medidas más relevantes que se modifican en materia de arrendamientos de vivienda:

1. La primera medida de protección que se adopta es la suspensión de los desahucios para los hogares en situación de vulnerabilidad económica, que no cuenten con alternativa de alojamiento, todo ello previa acreditación de tal situación de vulnerabilidad.
    
2. Otra de las medidas más importantes que el Real Decreto introduce es la prórroga respecto a los contratos que venzan en este periodo de estado de alarma (obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario) por  un máximo de seis meses de los contratos de arrendamiento de vivienda, siempre en las mismas condiciones del contrato originario.
    
3. Moratoria de pagos: En caso de que el arrendador se trate de una empresa pública de vivienda o un gran tenedor (entendiendo por tal los arrendadores personas físicas o jurídicas titulares de diez o más inmuebles, excluyendo garajes y trasteros), en defecto de acuerdo, dicho arrendador estará obligado a ofrecer al arrendatario una de las dos alternativas siguientes en el plazo de 7 días laborables:
   1. Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
       
   2. Una moratoria en el pago de la renta que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, todo ello sin penalización alguna ni pago de intereses.
      
      Para los casos de arrendamientos en los cuales la parte arrendadora no sea considerada gran tenedor de inmuebles, el Real Decreto también establece la necesidad de negociar alternativas al pago íntegro y puntual de las rentas. No obstante no se obliga a llegar a un acuerdo.
       
4. Para aquellos casos en los que, en línea con el punto anterior, no se haya llegado a acuerdo con el pequeño propietario, el Gobierno autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a que se desarrolle una línea de avales que permita a los arrendatarios solicitar créditos ante las entidades financieras para que afronten el pago de las rentas hasta un máximo de seis meses, sin que en ningún caso se devenguen gastos ni intereses para la parte arrendataria. Es importante destacar llegados a este punto, que estas ayudas de financiación no se ofrecen a la generalidad de los arrendatarios, sino a aquellos que cumplan con ciertos requisitos de vulnerabilidad económica que el Ministerio desarrollará mediante Orden.

Es claro que en lo referido a los arrendamientos, el impacto del Coronavirus es sensiblemente diferente en función de si se trata de un arrendamiento de vivienda o de local, ya que para estos últimos, el Gobierno no ha previsto ninguna medida tendente a paliar los efectos económicos del Coronavirus en lo referente a los arrendamientos, a contrario de lo que sí ha hecho con sus cuotas hipotecarias, no obstante, es posible que en el trascurso de los días pueda desarrollarse alguna novedad legislativa que tenga incidencia en los arrendamientos de uso distinto de vivienda. Para cualquier duda o consulta a este respecto, estaremos encantados de atenderles.