Proyecto de ley de Vivienda

Un artículo de Silvia López y Martín Jardón.

El 28 de febrero finalizó el plazo de enmiendas al proyecto de Ley por el derecho a la vivienda. Aún está pendiente de publicarse el nuevo texto, pero no se esperan cambios relevantes, a pesar de la polémica social y parlamentaria que ha suscitado, de las dudas que se han manifestado sobre su constitucionalidad y del informe desfavorable del CGPJ. Sin entrar a valorar estas cuestiones, el propósito de este artículo es analizar someramente las medidas más relevantes que introduce la norma.

1. Control de las rentas

De entre todas las políticas públicas posibles de actuación en el mercado de alquiler de vivienda, probablemente sea ésta la que más rechazo cause en el mercado. Aunque excede del objeto de este artículo analizar los motivos para ello, tan sólo indicar que, como demuestra la experiencia internacional, si bien con carácter general puede resultar una medida eficaz a corto plazo (aunque en Cataluña, donde se lleva aplicando desde hace más de un año los datos demuestran que no lo está siendo), a medio y largo plazo suele conllevar el efecto contrario al buscado, disminuyendo el parque de vivienda en alquiler y provocando un incremento de precios en los sectores no regulados, segmentación y disminución de la movilidad.

El proyecto faculta a las Comunidades Autónomas a declarar zonas de mercado residencial tensionado durante un periodo de tres años prorrogables. Las consecuencias de dicha declaración, resumidamente, son:

Se limita la renta de los contratos de arrendamiento de los inmuebles incluidos en estas zonas. Así, en los contratos de arrendamiento cuyo plazo de duración, incluidas las prórrogas, finalice mientras dure la declaración, el arrendatario podrá solicitar su prórroga por un período máximo de tres años durante los cuales se seguirán aplicando las mismas condiciones. En los nuevos contratos, (i) la renta no podrá exceder la del último contrato que hubiese estado vigente los últimos cinco años, salvo determinadas excepciones tasadas por la ley (obras de rehabilitación, accesibilidad o mejora de la eficiencia energética ejecutadas en los dos años anteriores o acuerdo de mantenimiento de las mismas condiciones durante al menos diez años) y (ii) si el propietario es gran tenedor[1], la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

2. Medidas de fomento del incremento de la oferta de viviendas en alquiler

Incremento del parque público de vivienda en alquiler

La Ley incluye diversas medidas para conseguir esta finalidad, tales como:

• Prevé que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística puedan establecer como uso compatible de los suelos dotacionales el de construcción de viviendas dotacionales públicas, así como la obtención de suelo con destino a vivienda social o dotacional con cargo a actuaciones de transformación urbanística;
• Establece que la calificación de un suelo como de reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública no pueda modificarse, salvo en casos excepcionales de innecesariedad o imposibilidad sobrevenida y que las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estén sujetas a un régimen de protección pública permanente, en tanto se mantenga la calificación del suelo. En el resto de suelos, el régimen de protección se mantendrá permanentemente, salvo que sean de aplicación la salvedades previstas en la normativa de aplicación, o que se establezca un plazo para la calificación, que en ningún caso podrá ser inferior a 30 años, debiendo en este caso devolverse todas o parte de las ayudas percibidas en caso de venta posterior a la descalificación y estando sujetas la venta y arrendamiento a autorización de la Comunidad Autónoma, teniendo la Administración derecho de tanteo y retracto.
• Ordena que la legislación autonómica establezca destine el 50% del suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública previsto en el artículo 20.1 b) de la Ley del Suelo (RDLeg 7/2015) a alquiler de protección pública[2].
• Se modifica el artículo citado en el punto anterior a los efectos permitir que las administraciones competentes expropien suelo para dotar esa reserva en zonas urbanizadas no sometidas a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización y se arbitren los mecanismos de compensación pertinentes.
• En municipios en los que se hayan delimitado uno o más ámbitos como zonas de mercado residencial tensionado, el suelo obtenido en cumplimiento de la obligación del deber de entregar a la Administración en actuaciones de urbanización con destino al patrimonio público de suelo, deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, sin que pueda sustituirse por ningún otro uso público o de interés social ni monetizarse.

Vivienda asequible incentivada

Se fomenta que los poderes públicos incentiven la oferta de vivienda destinada a arrendatarios con bajos recursos con rentas limitadas, mediante la obtención de beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo, ya sean de nueva promoción o existentes y se prevé que los instrumentos de ordenación urbanística incrementen la edificabilidad o densidad o asignen nuevos usos a una vivienda o a un edificio de viviendas a estos efectos.

3. Instrumentos de política fiscal

El proyecto de ley establece tanto incentivos al arrendamiento asequible como penalizaciones por desocupación de la vivienda. Así, la norma prevé:

• Bonificaciones en el IRPF que oscilan entre el 90 % de reducción del rendimiento neto positivo si se reduce el alquiler en mercados tensionados en más de un 5%, el 70% para inmuebles arrendados por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro que lo destinen a alquiler social, el 60% cuando se hubiera rehabilitado la vivienda o el 50% en el resto de casos. Hay que destacar que para los contratos de arrendamiento que no cumplan ninguno de los requisitos mencionados y se suscriban tras la entrada en vigor de la ley, la reducción del rendimiento neto positivo disminuye del 60% actual al 50%.
• La posibilidad de que los Ayuntamientos establezcan recargos en el IBI a las viviendas desocupadas, cuando– cumulativamente– un inmueble se encuentre deshabitado durante más de dos años, y el propietario disponga de cuatro o más inmuebles. En estos casos, se podrá imponer un recargo desde el 50 hasta 150 por ciento, salvo en determinados casos justificados (traslado temporal, rehabilitación de la vivienda, etc.).

Es dudoso que el importe de las bonificaciones, por un lado, y el de las penalizaciones, por otro, vayan a incentivar a los propietarios de viviendas a ponerlas en el mercado.

4. Otras medidas regulatorias

Garantías a entregar a los compradores de vivienda sobre plano

La norma modifica la regulación actual de las garantías a entregar a los compradores de vivienda sobre plano contenida en la Ley de Ordenación de la Edificación de la siguiente forma:

• Las cantidades a garantizar se han de extender también a las percibidas con anterioridad a la obtención de la licencia. Este cambio puede ser problemático para los promotores, ya que las entidades financieras no conceden el préstamo promotor hasta que se ha alcanzado un determinado volumen de preventas y se ha obtenido la correspondiente licencia.
• Se amplía el plazo de caducidad de los avales de dos a cuatro años, lo que puede encarecer el coste para los promotores;
• Se prohíbe que las pólizas fijen cantidades máximas inferiores a las aportadas por los adquirentes.
• En los contratos de compraventa no se puede contemplar su rescisión por impago del comprador si no se han reclamado previamente, debiéndose fijar un plazo de subsanación no inferior a 30 días.

Inalienabilidad del parque público de vivienda social, información a suministrar en las compraventas y arrendamientos y protección de desahucios

Finalmente, el proyecto prohíbe la enajenación del parque público de vivienda social, regula la información mínima a suministrar en compraventas y arrendamiento y modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, para incrementar la protección de las personas en situación de vulnerabilidad social en caso de desahucio, ampliando las situaciones consideradas como vulnerabilidad e incrementando los plazos actuales de suspensión en un mes adicional, entre otras medidas.