Prórroga de la suspensión de desahucios hasta 2026: guía del Real Decreto-ley 16/2025

El pasado 23 de diciembre, se publicó el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, por el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y se adoptan medidas urgentes en materia tributaria y de Seguridad Social.

Entre las medidas más relevantes, el RDL 16/2025 vuelve a prorrogar la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento prevista inicialmente en el Real Decreto-ley 11/2020, reforzando la protección de los hogares en situación de vulnerabilidad.

Concretamente, el Capítulo I (arts. 1 a 4) refuerza la protección de los hogares vulnerables ante la insuficiencia de vivienda asequible y el incremento sostenido de los precios, prorrogando medidas que tuvieron su origen durante la pandemia.

Entre las medidas adoptadas en materia de vivienda, cabe destacar:

1. Prórroga de la suspensión de desahucios y lanzamientos (art. 1)

Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y lanzamiento, mediante la modificación del Real Decreto-ley 11/2020, en dos supuestos principales:

• Arrendamientos de vivienda habitual: el arrendatario podrá solicitar la suspensión del juicio verbal cuando acredite una situación de vulnerabilidad económica que le impida acceder a una alternativa habitacional.
• Ocupaciones sin título habilitante (art. 1 bis): el juez podrá acordar la suspensión del lanzamiento en procedimientos penales o juicios verbales de precario u ocupación (arts. 250.1.2º, 4º y 7º LEC), siempre que:
• La vivienda pertenezca a personas jurídicas o grandes tenedores (personas físicas con más de diez viviendas).
• La persona ocupante sea dependiente, víctima de violencia de género, o tenga a su cargo menores o personas dependientes, y acredite vulnerabilidad económica.

Excepciones: no se aplicará la suspensión cuando la entrada haya sido violenta, existan indicios de actividades ilícitas, se trate de la vivienda habitual o segunda residencia del propietario, o la ocupación sea posterior a la entrada en vigor del RDL 16/2025.

2. Compensación a propietarios y arrendadores (arts. 2 y 4)

Con el objetivo de equilibrar la protección social con los derechos de los propietarios, se prorrogan y ajustan los mecanismos de compensación económica por las suspensiones acordadas.

• El art. 2 modifica la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020.
• El art. 4 modifica el Real Decreto 401/2021, regulando el uso de fondos del Plan Estatal de Vivienda y el procedimiento de reconocimiento de la compensación.

Aspectos clave del régimen de compensación:

• Plazo de solicitud: hasta el 31 de enero de 2027.
• Cuantía: se calculará conforme al valor medio del alquiler en el entorno, según índices de referencia, más los gastos corrientes asumidos durante la suspensión.
  Si el valor de mercado es superior a la renta percibida, la compensación se limitará a esta última más gastos.
• Procedimiento: competencia de las comunidades autónomas, con un plazo de resolución de tres meses, ampliable otros tres de forma motivada.
• Silencio administrativo positivo.

3. Adaptación de la Ley por el Derecho a la Vivienda (art. 3)

Se modifica la disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, para que todas las referencias temporales al 31 de diciembre de 2025 se entiendan automáticamente prorrogadas hasta el 31 de diciembre de 2026, garantizando la coherencia del marco normativo con la extensión de las medidas de protección.

 Conclusión

El Real Decreto-ley 16/2025 consolida y amplía el escudo social en materia de vivienda, reforzando la protección de colectivos vulnerables, al tiempo que mantiene mecanismos de compensación para propietarios y arrendadores, en un contexto de fuerte tensión del mercado inmobiliario.