El Tribunal Supremo analiza la indemnización por clientela del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El concepto de indemnización por clientela lo encontramos regulado por un lado en la LAU (artículo 34) y por otro lado en la Ley sobre Contrato de Agencia (artículo 28). Ambas regulaciones se fundamentan en una equiparación a las situaciones de enriquecimiento injusto, es decir, evitar el enriquecimiento injusto que se produciría en los supuestos de que la clientela creada con el esfuerzo del arrendatario o del agente fuera aprovechada por el arrendador o empresario, según el caso.

El objetivo del artículo 34 de la LAU es proteger a aquél arrendatario que durante los últimos 5 años venía ejerciendo una “actividad comercial de venta al público” en un local concreto y el propietario/arrendador del local, una vez extinguido el contrato con el arrendatario y habiéndole denegado la renovación, quisiera seguir arrendando el local con la misma actividad.

Para que el arrendatario tenga derecho a reclamar la indemnización por clientela es necesario que se cumplan los requisitos siguientes:

1. Que nos encontremos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto a la vivienda conforme el articulo 3 de la LAU
2. Que el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela
3. Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito, es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo.
4. Que el arrendatario notifique con 4 meses de antelación a la expiración del contrato su voluntad de renovar el mismo por 5 años más mínimo y atendiendo a una renta de mercado.

La cuantía de la indemnización que deberá asumir el arrendador dependerá de la nueva oportunidad de negocio creada, es decir:

• Si el arrendatario inicia la misma actividad dentro de la misma localidad en los siguientes 6 meses des de la finalización del contrato, la indemnización corresponderá a los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior. Para calcular los perjuicios por pérdida de clientela habrá que comparar los ingresos anteriores con los de los 6 primeros meses de la nueva actividad.
• Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero, en el mismo plazo de 6 meses, desarrollan en el local la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

La misma LAU define como actividad afín aquellas típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. Esto es, por ejemplo, el caso de que el arrendador iniciara una actividad de restaurante en el mismo local donde el arrendatario desarrollaba la actividad de cafetería.

Es importante remarcar que el derecho de indemnización por clientela del artículo 34 de la LAU aplica a todo arrendatario que cumpla con los requisitos del artículo, a menos que, en virtud del artículo 4.4 de la LAU, las partes pacten expresamente su exclusión, de modo que será importante revisar si consta alguna exclusión al derecho en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 877/2024, de 19 junio 2024, Rec. 4135/2019 se pronuncia por primera vez en relación con la indemnización por clientela del arrendatario para poner fin a algunos aspectos conflictivos, aunque deja varios aspectos sin aclarar. La sentencia simplemente analiza si concurren los requisitos en el caso concreto de un negocio de bar con terraza, analizando especialmente la cuestión de si dicho negocio puede ser considerado como “una actividad comercial de venta al público”.

Por un lado, el TS establece que el derecho a indemnización por clientela únicamente concurre en caso de finalización de la relación arrendaticia por transcurso del plazo convencional del arriendo y no por otros supuestos. Así pues, el único supuesto de hecho que da paso a la indemnización es la finalización de contrato de arrendamiento por transcurso de plazo de vigencia de este, de modo que la finalización del contrato por causas imputables al arrendador o arrendatario no dará derecho a solicitar la indemnización por clientela.

Por otro lado, respecto a la interpretación del significado de “actividad comercial de venda al público” que realiza el Tribunal Supremo en relación con el caso concreto, la Sala declara que el negocio de hostelería dedicado a “bar con terraza” debe considerarse dentro del articulo 34 de la LAU, porque se cumple con el doble requisito de “actividad comercial” y de “venta al público”.

En primer lugar “el mismo es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos, fidelización de clientes, y que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil”. En segundo lugar, porque, aunque la definición literal del precepto “comercio” parezca no encajar en la actividad de bar con terraza, porque se define en la RAE como “compraventa o intercambio de bienes o servicios”, el Tribunal Supremo lo incluye dentro del mismo por considerar que el hecho de “despachar bebidas” significa “vender un bien o mercancía”.

En definitiva, la Sentencia del Tribunal Supremo, concluye la cobertura de indemnización del artículo 34 de la LAU por encontrarnos ante un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, se satisface la ingesta de los productos que oferta, con la estancia en el local en funciones de descanso o de lugar de encuentro con otras personas. El cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio establecimiento.

En relación con la interpretación del Tribunal Supremo relativa a la asiduidad y fidelidad de los consumidores, surge la duda sobre si la mencionada interpretación debe ser aplicada únicamente solo en el caso concreto (bar con terraza) o si se trata de un requisito que aplica de manera genérica a todos los locales que realicen actividad comercial de venta al público.
 

Al respecto, consideramos que el cumplimiento de la condición de “actividad comercial de venta al público” en ningún caso puede ir ligada a la necesidad de asiduos consumidores ni a la frecuencia en que los mismos concurren en el local, porque, de lo contrario, esta interpretación genérica supondría una discriminación del derecho a indemnización a los comercios arrendados que, por su actividad, no atienden a clientes concurrentes o habituales.