El Tribunal Supremo refuerza la protección del consumidor en las hipotecas inversas por falta de transparencia

1. STS 1190/2026, de 17 de julio de 2026 (Kutxabank, S.A. c. D. Romeo y D.ª Eloisa)

Antecedentes cronológicos: el 7 de agosto de 2007, D. Romeo y D.ª Eloisa suscribieron con Kutxabank (entonces Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Guipúzcoa y San Sebastián) un contrato de cuenta de crédito con garantía hipotecaria bajo la modalidad de hipoteca inversa, con un límite de crédito de 358.720 euros y disposiciones mensuales de 650 euros. La cláusula tercera fijaba un interés del 5% anual bajo fórmula de interés simple durante el periodo de disposición. Los prestatarios demandaron en 2018, casi once años después, solicitando la nulidad de dicha cláusula por falta de transparencia y su carácter abusivo, alegando que el banco en realidad aplicaba un interés compuesto, capitalizando los intereses devengados sobre el saldo dispuesto sin haberlo advertido.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Donostia (6 de febrero de 2020) estimó la demanda por error en el consentimiento. La Audiencia Provincial de Gipuzkoa (10 de junio de 2021) confirmó la nulidad del contrato, pero cambiando la fundamentación: consideró que la cláusula tercera no superaba el control de transparencia, pues no explicaba que los intereses se capitalizarían sobre el saldo dispuesto más los intereses ya devengados, generando una apariencia de coste inferior al real; y que dicha falta de transparencia, unida al desequilibrio económico causado (los intereses cobrados llegaron a representar cerca de la mitad del límite de crédito), determinaba su carácter abusivo. Al tratarse de la cláusula reguladora de la obligación esencial del cliente (el precio), decretó la nulidad total del contrato. 

Kutxabank recurrió en casación alegando que la cláusula era clara y que su cliente, abogado en ejercicio, podía comprender el funcionamiento del producto. 

Fondo del asunto y resolución del Supremo: el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación. Razona que, tratándose de un contrato anterior a la Ley 41/2007 y a la Orden EHA/2899/2011 (por lo que no eran exigibles las fichas FIPRE/FIPER), la entidad no acreditó haber suministrado información precontractual escrita ni verbal suficiente, ni haber realizado simulaciones de escenarios, ni haber valorado la situación personal de los prestatarios ni las alternativas disponibles en el mercado. Aplicando su doctrina reiterada sobre los controles de incorporación y transparencia (arts. 5 y 7 LCGC, art. 4.2 Directiva 93/13/CEE), concluye que la cláusula tercera no ofrecía información mínima sobre la capitalización de intereses, lo que impidió a los consumidores conocer el coste real del producto y compararlo con otras alternativas, generando un grave desequilibrio contrario a la buena fe. 

En consecuencia, confirma la nulidad total del contrato de hipoteca inversa, con recíproca restitución de prestaciones, e impone las costas del recurso a Kutxabank. 

2. STS 1317/2026, de 24 de julio de 2026 (herederos de D. Romualdo y D.ª Valentina c. Kutxabank, S.A.)

Antecedentes cronológicos: el 30 de noviembre de 2010, D. Romualdo y D.ª Valentina suscribieron con Kutxabank un contrato de hipoteca inversa, con interés fijo del 6,50% anual durante el periodo de disposición, calculado también mediante fórmula de interés simple. Los prestatarios fallecieron en 2016 y 2019, y sus hijos, ya como herederos, demandaron en 2019 solicitando, con carácter principal, la nulidad absoluta del contrato por falta de consentimiento de los propios herederos y, subsidiariamente, por vicio en el consentimiento de sus padres o por abusividad de las cláusulas, en particular por la capitalización de intereses no advertida (anatocismo).

El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Valladolid (16 de marzo de 2020) solo estimó la pretensión subsidiaria relativa a la nulidad de la cláusula de intereses de demora (allanamiento de la entidad), desestimando el resto: consideró que el contrato era claro, que los padres habían sido informados por un empleado del banco, y que no existía desequilibrio abusivo. La Audiencia Provincial de Valladolid (10 de mayo de 2021) estimó en parte el recurso de apelación de los herederos, declarando además la nulidad parcial de la cláusula tercera en cuanto permitía que los intereses remuneratorios generasen a su vez nuevos intereses (anatocismo), por falta de transparencia al no explicarse ni ejemplificarse dicho mecanismo, si bien mantuvo la validez del tipo fijo del 6,50%.

Los herederos interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

Fondo del asunto y resolución del Supremo: el Tribunal Supremo desestima íntegramente el recurso por infracción procesal. Rechaza que los hijos debieran prestar su consentimiento en vida de sus padres, pues no son parte del contrato de hipoteca inversa ni ostentan derecho alguno hasta el fallecimiento y aceptación de la herencia; tampoco aprecia error en el consentimiento de los progenitores, dado que el producto no era especialmente complejo, habían sido informados, contaban con nivel cultural alto y obtuvieron un beneficio económico claro y planificado (cancelación de un préstamo previo, renta mensual adicional y liquidez extra).

Sin embargo, estima parcialmente el recurso de casación en el punto relativo a la abusividad de la cláusula de intereses. El Supremo censura que la Audiencia declarase la nulidad meramente parcial de la cláusula tercera (manteniendo el interés fijo del 6,50% pero eliminando solo la capitalización), por infringir la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión
Europea que prohíbe al juez nacional integrar o moderar el contenido de una cláusula abusiva (doctrina contraria al llamado "blue pencil test" o "lápiz azul"), conforme a las SSTJUE de 26 de marzo de 2019 (C-70/17 y C-179/17), de 12 de diciembre de 2024 (C-300/23) y de 20 de marzo de 2025 (C-365/23), entre otras. Al carecer la cláusula de transparencia respecto de su forma de cálculo real, su nulidad debe ser total, sin poder subsistir parcialmente el tipo de interés pactado. Por ello, casa la sentencia de la Audiencia y declara la nulidad completa de la cláusula tercera relativa a los intereses remuneratorios, que se tiene por no puesta en su totalidad, con la consiguiente obligación de Kutxabank de restituir a los herederos las cantidades cobradas por dicho concepto, más intereses legales, e impone las costas de primera instancia a la entidad financiera.

Conclusión conjunta

Ambas sentencias, dictadas por la misma Sala y con el mismo ponente en el mismo mes de julio de 2026, abordan cláusulas de interés remuneratorio en hipotecas inversas anteriores a la regulación específica de este producto. En la primera (1190/2026) la falta de transparencia sobre la capitalización de intereses llevó a la nulidad total del contrato, al afectar a la obligación esencial del prestatario sin posibilidad de subsistencia. En la segunda (1317/2026) el Supremo refuerza y precisa esa misma doctrina: cuando una cláusula de interés carece de transparencia por no advertir la capitalización (anatocismo) que se aplicará, su nulidad por abusiva debe ser total y no puede limitarse o "recortarse" para conservar el tipo de interés pactado, en aplicación estricta de la jurisprudencia europea que veda la integración judicial de cláusulas abusivas.