AMPLIACIÓ - Habitatge i lloguers: el Govern endureix les regles, limita la compra especulativa i amplia la protecció dels llogaters amb els nous RDL 29/2026 i 28/2026.

Aquesta nota amplia i desenvolupa en profunditat el resum dels aspectes clau del RDL 29/2026 i del RDL 28/2026 (llegir article), ja publicat al nostre web. Mentre que aquell document oferia una panoràmica de les principals novetats en matèria d'habitatge, arrendaments urbans i desnonaments, aquesta nota aprofundeix en l'anàlisi pràctica de cada mesura: el nou règim de durada, pròrrogues i indemnització dels contractes d'habitatge habitual; el tractament diferenciat de l'arrendament de temporada i d'habitacions; les mesures de protecció davant dels desnonaments i les situacions de vulnerabilitat; i l'ampli ventall de novetats fiscals en l'IRPF, l'IVA, l'IBI, les SOCIMI i la plusvàlua municipal, amb els seus respectius calendaris d'entrada en vigor. També inclou el règim transitori aplicable als contractes i procediments en curs, quadres comparatius i referències normatives precises, pensats per resoldre els dubtes pràctics que planteja l'aplicació immediata d'ambdues normes.

El setembre de 2026 es van aprovar els Reials decrets llei 29/2026 i 28/2026, que introdueixen una profunda reforma del mercat de l'habitatge i del lloguer a Espanya. Les noves mesures afecten propietaris, arrendadors, inversors, llogaters i operadors immobiliaris, incorporant noves limitacions en matèria d'arrendaments, desnonaments, adquisició d'habitatges i fiscalitat immobiliària.

Aquestes normes, encara pendents de convalidació parlamentària, modifiquen aspectes essencials del règim de lloguer residencial i reforcen els mecanismes de protecció dels arrendataris, especialment en situacions de vulnerabilitat.

Lloguers temporals i per habitacions: nou règim jurídic.

Una de les principals novetats consisteix en la incorporació dels lloguers temporals i dels lloguers d'habitacions al règim general d'habitatge de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).

A partir d'ara, els contractes temporals hauran de justificar adequadament la causa de temporalitat, tindran una durada mínima de 31 dies i màxima de 12 mesos, i podran ser considerats lloguers d'habitatge habitual quan s'utilitzin de manera successiva per eludir les garanties legals previstes per als arrendataris.

Noves pròrrogues obligatòries per als contractes de lloguer.

La reforma amplia de manera significativa la protecció dels llogaters mitjançant la creació de noves pròrrogues extraordinàries.

Fins a finals de 2028, determinats arrendataris podran sol·licitar una pròrroga addicional de fins a dos anys, que el propietari haurà d'acceptar excepte en supòsits excepcionals previstos legalment, com ara la necessitat d'ocupar l'habitatge per a ús propi o de familiars propers.

A més, s'estableixen noves pròrrogues específiques per a situacions de vulnerabilitat i per a habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat.

Major control sobre l'actualització de les rendes.

Les noves normes limiten la capacitat d'incrementar les rendes en determinats supòsits, especialment a les zones tensionades.

També es reforcen els mecanismes de control sobre els grans tenidors i es pren com a referència el sistema estatal d'índexs de preus per determinar la renda màxima aplicable en nombrosos contractes.

Limitació de despeses i garanties exigibles als llogaters.

La reforma prohibeix repercutir als arrendataris determinats costos associats a l'arrendament, com ara les despeses de gestió immobiliària o les despeses de formalització contractual.

Així mateix, es restringeixen les garanties addicionals que poden exigir-se al llogater i es limita l'ús d'assegurances d'impagament en determinats contractes d'habitatge habitual.

Reforç de la protecció davant dels desnonaments.

Els nous textos amplien els mecanismes de protecció per a persones i famílies vulnerables.

Es preveuen noves possibilitats de suspensió dels procediments de desnonament i s'estableixen mesures destinades a garantir alternatives residencials abans d'executar determinats llançaments.

A més, s'introdueixen mecanismes d'intervenció administrativa per atendre situacions d'especial vulnerabilitat econòmica.

Indemnització al llogater per manca de renovació del contracte.

El RDL 28/2026 introdueix una de les novetats més rellevants de la reforma: l'obligació d'indemnitzar l'arrendatari en determinats supòsits quan el propietari decideixi no renovar el contracte en finalitzar el període legal de durada.

La quantia de la compensació pot assolir imports significatius en funció de la durada de la residència del llogater i de les característiques del mercat d'habitatge de la zona.

Noves mesures fiscals sobre habitatges buits i lloguers.

La reforma incorpora importants canvis tributaris destinats a incentivar el lloguer residencial i penalitzar la desocupació permanent d'habitatges.

Entre altres mesures, s'incrementa la tributació de determinats immobles buits, es modifiquen les reduccions aplicables als rendiments del lloguer a l'IRPF, es creen noves deduccions per als arrendataris i s'introdueixen canvis en la tributació dels lloguers turístics.

Així mateix, els ajuntaments podran aplicar recàrrecs més elevats en l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) per als habitatges buits o destinats a ús turístic.

Impuls a l'habitatge assequible.

Les noves normes també incorporen mesures de suport a la promoció i adquisició d'habitatge assequible.

Entre aquestes destaquen noves línies de finançament públic, avals per a projectes residencials, programes de suport als compradors del primer habitatge i la creació d'instruments específics destinats a incrementar l'oferta d'habitatge social i assequible.

Què implica per a propietaris i inversors?

Les reformes introduïdes pels RDL 29/2026 i 28/2026 representen un dels canvis més rellevants dels darrers anys en matèria immobiliària. Propietaris, arrendadors, promotors i inversors hauran de revisar les seves estratègies i models contractuals per adaptar-se a un marc regulador més intervencionista, amb més obligacions en matèria de lloguer i una àmplia bateria de mesures orientades a reforçar l'accés a l'habitatge i la protecció dels arrendataris.

Accedeix al contingut complet a través de l'enllaç.