Habitatge i lloguers: el Govern endureix les regles, limita la compra especulativa i amplia la protecció dels llogaters amb els nous RDL 29/2026 i 28/2026.

El Consell de Ministres del 29 de setembre de 2026 va aprovar dos reials decrets llei en matèria d'habitatge i arrendaments urbans: el RDL 26/2026 i el RDL 27/2026, que van ser rebutjats en el tràmit de convalidació parlamentària i derogats el 2 d'octubre de 2026.

Ambdós decrets van ser substituïts pel Reial decret llei 29/2026 i el Reial decret llei 28/2026, respectivament, aprovats pel Consell de Ministres del 6 d'octubre de 2026 i publicats al BOE núm. 249, de 7 d'octubre de 2026. La present nota informativa analitza les principals novetats d'aquestes normes.

REIAL DECRET LLEI 29/2026

El Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre, publicat al BOE núm. 249 el 7 d'octubre de 2026 i amb entrada en vigor el 8 d'octubre de 2026 (l'endemà de la seva publicació), sens perjudici de dates d'efectes especials per a determinades mesures concretes, modifica, entre d'altres, la Llei 29/1994, d'Arrendaments Urbans (LAU), la Llei 12/2023, pel dret a l'habitatge (Llei d'Habitatge), i la Llei 1/2000, d'Enjudiciament Civil (LEC), i introdueix també una limitació temporal a l'adquisició especulativa d'habitatges. A més, el RDL 29/2026 incorpora modificacions tributàries que no es limiten als arrendaments, sinó que també afecten altres aspectes de l'àmbit immobiliari, així com la creació d'un nou incentiu a l'estalvi.

ASPECTES CLAU

En l'àmbit immobiliari:

• Es prohibeix, fins al 31 de desembre de 2028, que les entitats amb objecte social immobiliari adquireixin habitatges per sota del 70% del seu valor de taxació de mercat, excepte en determinats supòsits de finalitat social.

• L'arrendament de temporada i el lloguer parcial d'habitacions deixen de considerar-se arrendaments per a ús diferent d'habitatge (article 3 LAU) i passen a integrar-se en l'article 2 LAU, restant subjectes al Títol II de la LAU sota un règim específic de temporalitat (nou article 9 bis LAU).

• L'arrendament temporal d'habitatge queda subjecte, a més de l'exigència d'una causa real de temporalitat, a un límit objectiu de durada d'entre 31 dies i dotze mesos com a regla general; l'incompliment d'aquest requisit sense justificació, o la successió de més de dos contractes temporals consecutius entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge, comportarà la seva qualificació com a arrendament d'habitatge habitual (article 9 bis LAU).

• S'estableix, fins al 31 de desembre de 2027, una limitació extraordinària a l'actualització de les rendes dels habitatges habituals, i es reforcen els topalls de renda a les zones de mercat residencial tensionat (ZMT) per als grans tenidors.

• Es reconeix a l'arrendatari, fins al 31 de desembre de 2028, una pròrroga extraordinària de fins a dos anys addicionals que l'arrendador haurà d'acceptar obligatòriament.

• Queden exclosos de les despeses generals repercutibles a l'arrendatari els tributs associats a l'habitatge, llevat que aquest tingui la condició d'obligat tributari (article 20.1 LAU). Així mateix, es reforça la prohibició de repercutir a l'arrendatari les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte amb l'expressió "sota cap concepte o denominació" (article 20.2 LAU).

• Fins al 31 de desembre de 2030, s'estableix un règim de suspensió dels desnonaments de persones vulnerables sense alternativa residencial, amb tractaments diferenciats segons el perfil del demandant, i un mecanisme extraordinari que permet a l'Administració assumir el deute de l'arrendatari en procediments de desnonament per impagament.

• Es requereix que en les execucions hipotecàries i demandes de desnonament es faci constar si l'immoble constitueix l'habitatge habitual del deutor i si el demandant té la condició de gran tenidor, acreditada mitjançant certificació del Registre de la Propietat (nou article 685.2 LEC).

• Es crea un nou règim sancionador per a les plataformes de lloguer de curta durada que incompleixin les seves obligacions amb la Finestreta Única Digital d'Arrendaments, amb multes de fins a un milió d'euros o el 2% del volum de negoci global.

• Es manté la condició de gran tenidor per a qui sigui titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o de més de 1.500 m² construïts d'ús residencial, si bé les comunitats autònomes poden reduir aquest llindar a cinc o més immobles en zones de mercat residencial tensionat (article 3.k) de la Llei d'Habitatge).

• Es creen dues línies d'avals ICO: fins a 2.000 milions d'euros per a promotors d'habitatge de lloguer social o assequible, i fins a 280 milions d'euros per a projectes de construcció industrialitzada.

• Es crea la línia TU CASA, un préstec complementari sense interessos i amb garantia de l'Estat destinat a facilitar l'accés al primer habitatge habitual, dotada amb crèdits extraordinaris per import de 10.000 milions d'euros.

• En la cessió de crèdits hipotecaris a tercers (incloent-hi fons d'inversió), el prestatari podrà oposar al nou titular les mateixes excepcions i defenses que tenia davant del creditor originari.

• Es crea Casa 47 com a entitat pública empresarial, amb limitació permanent del preu de venda dels seus habitatges vinculada al mòdul més alt d'habitatge protegit autonòmic, i es regula la incorporació massiva d'immobles públics al seu patrimoni.

• Es crea el Fons d'Habitatge d'Impacte Social, dotat amb 400 milions d'euros, i es defineix legalment l'"habitatge assequible" com aquell el cost del qual no superi el 30% de la renda mediana municipal.

• Tota publicitat o oferta d'arrendament d'habitatge haurà d'incloure, entre altres dades obligatòries, l'índex de referència del preu del lloguer, el límit de renda aplicable i, si escau, la condició de gran tenidor de l'arrendador.

En l'àmbit fiscal:

• La imputació de rendes dels immobles no arrendats s'incrementarà de manera significativa a partir de 2027.

• S'introdueix una nova escala de reduccions sobre el rendiment net del lloguer d'habitatge habitual (entre el 15% i el 100%), així com una deducció estatal del 10% per als inquilins amb rendes baixes.

• Es creen el Compte d'Estalvi i Inversió Financia Europa i l'Assegurança Individual d'Estalvi a Llarg Termini Financia Europa (SIALPFE), tots dos amb beneficis fiscals específics a l'IRPF.

• Des de l'1 de desembre de 2026, els arrendaments turístics o de curta durada amb serveis hotelers deixaran d'estar exempts d'IVA i tributaran al tipus reduït.

• S'habilita els ajuntaments per establir recàrrecs de l'IBI de fins al 100% sobre habitatges permanentment desocupats, i de fins al 150% sobre allotjaments turístics situats en zones de mercat residencial tensionat.

• S'eleva al 25% el gravamen especial aplicable a les SOCIMI sobre els beneficis no distribuïts procedents de l'arrendament o cessió d'ús residencial.

REIAL DECRET LLEI 28/2026

El Reial decret llei 28/2026, de 6 d'octubre, publicat al BOE núm. 249 el 7 d'octubre de 2026, ajorna la seva entrada en vigor fins al 15 de novembre de 2026 i modifica el règim de pròrroga previst a l'article 10 de la LAU.

ASPECTES CLAU

• Un cop exhaurit el termini mínim legal de durada del contracte (cinc anys, o set si l'arrendador és una persona jurídica), aquest es prorrogarà automàticament llevat que alguna de les parts comuniqui la seva voluntat de no continuar-lo.

• Si l'arrendador decideix no renovar el contracte, haurà d'indemnitzar l'arrendatari amb l'import que resulti superior entre dotze mensualitats de renda de mercat o una mensualitat per cada any de residència de l'arrendatari quan aquesta quantitat superi les dotze mensualitats.

• El nou article 10 LAU incorpora també dues pròrrogues extraordinàries: una de fins a un any per a persones en situació acreditada de vulnerabilitat social i econòmica, i una altra en zones de mercat residencial tensionat, consistent en pròrrogues anuals de fins a tres anys.

• La seva aplicació es coordina amb la pròrroga extraordinària de dos anys introduïda pel RDL 29/2026, que actua com a règim transitori per als contractes la no renovació dels quals ja havia estat comunicada abans de l'1 d'octubre de 2026.