Ocupació d’immobles: claus legals i vies judicials després de la LO 1/2025

La resposta a l’ocupació d’immobles exigeix, avui més que mai, una correcta classificació del supòsit de fet i del procediment judicial a seguir i, d’altra banda, una coordinació amb el nou requisit de procedibilitat —els mitjans adequats de solució de controvèrsies (MASC)— introduït per la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d’eficiència del Servei Públic de Justícia (d’ara endavant, LO 1/2025). Aquesta exigència, lluny d’agilitzar l’accés a la jurisdicció, introdueix condicionants que poden alentir el procediment i generar obstacles addicionals per a l’efectivitat del dret fonamental a la tutela judicial efectiva.

Des d’una òptica material, no és el mateix una ocupació sense títol que un incompliment arrendatici. El punt de partida és, per tant, doble: identificar el procediment processal idoni i documentar, si escau, el compliment del requisit del MASC que la LO 1/2025 ha generalitzat en el procés civil i mercantil, amb conseqüències rellevants quant a l’admissibilitat i la imposició de costes.

Quan el litigi deriva d’un contracte d’arrendament, l’acció que correspon exercir és l’acció de desnonament, ja sigui per manca de pagament o per expiració del termini. En tots dos casos, des de l’entrada en vigor de la LO 1/2025 (3 d’abril de 2025), cal acreditar que s’ha intentat prèviament un MASC per evitar la inadmissió de la demanda, tenint en compte, a més, el requeriment que pot efectuar l’arrendador per evitar que l’arrendatari enerveixi el desnonament, tal com estableix l’article 22.4 de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC). Per tant, és important determinar quin mètode extrajudicial utilitzar per complir ambdós preceptes alhora.

Així doncs, ¿pot entendre’s que el requeriment de compliment sense resposta per part de l’arrendatari compleix no només amb l’article 22.4 LEC, sinó també amb el requisit de procedibilitat de l’article 5 de la LO 1/2025?

Des del nostre punt de vista, el requeriment de pagament per mitjà fefaent per part de l’arrendador compleix tant amb l’article 22.4 LEC per evitar l’enervació, com amb el requisit de procedibilitat. Així, la mateixa carta de requeriment de pagament de les rendes degudes permetrà presentar la demanda amb la seva admissió consegüent i evitar l’enervació per part de l’arrendatari.

Ara bé,

¿qualsevol altra activitat negociadora —com la mediació, la conciliació o la intervenció d’una persona neutral— també compliria amb l’article 22.4 LEC?

El Tribunal Suprem, a través de la seva jurisprudència (STS de 23 de juny de 2014, rec. 1437/2013, i STS 508/2015, de 22 de setembre de 2015), estableix clarament els requisits del requeriment de pagament per evitar l’enervació:

1. La comunicació ha de contenir un requeriment de pagament de renda o quantitat assimilada.
2. Ha de ser fefaent, és a dir, mitjançant un mitjà que permeti acreditar que ha arribat al coneixement de l’arrendatari amb la claredat suficient.
3. Ha de referir-se a rendes impagades.
4. Ha de transcórrer el termini legalment previst.
5. L’arrendatari no ha d’haver posat a disposició de l’arrendador la quantitat reclamada.

Tanmateix, el precepte no exigeix comunicar a l’arrendatari que 1)el contracte serà resolt, 2) ni que no procedirà l’enervació si no paga en el termini establert.

Des del nostre punt de vista legal, qualsevol procés de negociació també compliria amb l’article 22.4 LEC sempre que hi consti per escrit l’objecte de la controvèrsia (rendes impagades) comunicat a l’arrendatari i la manca d’acord, ja sigui per absència de compareixença, manca de resposta o intent d’acord sense èxit.

Ara bé, què passa quan ens trobem davant una ocupació sense títol legítim?

En el marc del procediment de desnonament per precari regulat a l’article 250.1.2 LEC, és preceptiu acreditar l’intent de sotmetre’s a un MASC. No obstant això, aquesta exigència planteja dificultats pràctiques importants, sobretot quan es desconeix la identitat dels ocupants o és altament probable que no responguin.

Com evitar l’aplicació dels MASC en un cas d’ocupació sense títol en la via civil?

Els desnonaments per precari s’han utilitzat sovint per resoldre ocupacions, però atenent la seva naturalesa i el fet que el MASC és preceptiu, resulta molt més recomanable acudir a l’acció de recuperació sumària de la possessió de l’article 250.1.4 LEC.

El desnonament per precari opera quan l’ocupant és a l’immoble sense títol però amb tolerància prèvia del propietari —un familiar, una cessió gratuïta, un “favor”— i, revocada aquesta tolerància, no entrega la possessió. Processalment és un judici verbal de naturalesa plenària i no disposa dels mecanismes “exprés” de la Llei 5/2018. És útil quan hi ha tolerància, però inadequat per a ocupacions hostils sobrevingudes, on la urgència i la incompareixença típica exigeixen un procediment més sumari.

A més, després de la LO 1/2025, el precari queda subjecte al requisit del MASC, amb risc d’inadmissió si l’intent negociador no queda ben documentat o l’ocupant és il·localitzable. En aquests casos, només es pot salvar l’admissió amb una declaració responsable d’impossibilitat i proves d’intents de contacte, desplaçant temps i costos al propietari sense expectativa real d’acord, tal com estableixen els Criteris Orientadors aprovats pels Magistrats de Primera Instància i Jutjats Hipotecaris de Madrid (26/09/2025).

La via civil més ràpida i coherent en casos d’ocupació hostil és l’acció de recuperació sumària de la possessió (art. 250.1.4 LEC). Es tracta d’un procés sumari que protegeix la possessió com a fet, sense debatre sobre el domini. La reforma de la Llei 5/2018 va introduir elements clau: possibilitat de demandar ocupants ignorats, requeriment perquè en cinc dies exhibeixin títol i, si no ho fan, llançament immediat i irrecurrible. També hi ha una caducitat d’un any per exercir l’acció.

Aquesta via, a més, està exceptuada del MASC segons l’article 5.2.e) de la LO 1/2025 per la seva urgència i per encaixar en la categoria de “despossessió o pertorbació del gaudi”.

Tenint en compte tot això,

Resultaria més recomanable acudir directament a la via penal?

No s’ha d’oblidar que existeix un pla penal que la LO 1/2025 ha accelerat, aliè al MASC i molt més efectiu.

Situant-nos en els casos d’ocupació sense títol legal, la legislació penal distingeix entre allanament de morada (ocupar un habitatge que és el domicili habitual, tipificat en l’article 202 del Codi Penal) i usurpació d’immoble (ocupar una propietat que no és domicili habitual del propietari, tipificat en l’art. 245 del Codi Penal). Amb les modificacions introduïdes per la LO 1/2025, tots dos supòsits s’inclouen en el catàleg de judicis ràpids de l’article 795 LECrim, els quals permeten obtenir llançaments cautelars i resolucions en terminis sensiblement menors.

Ara bé, la nova norma tampoc permet el desallotjament de l’okupa en vulnerabilitat, ja que recordem que el Reial decret llei 11/2020 prorrogat pel Reial decret llei 1/2025 relatiu a situacions de vulnerabilitat, atorga la facultat al jutge de suspendre el llançament fins al 31 de desembre de 2025, quan es tracti d’habitatges que pertanyin a persones jurídiques o a persones físiques titulars de més de deu habitatges i que les persones que les habiten sense títol es trobin en alguna de les situacions de vulnerabilitat econòmica contemplades en el mencionat RDL 1/2025.