El Tribunal Suprem analitza la indemnització per clientela de l'article 34 de la Llei d'Arrendaments Urbans

El concepte d'indemnització per clientela el trobem regulat d'una banda en la LAU (article 34) i d'altra banda en la Llei sobre Contracte d'Agència (article 28). Totes dues regulacions es fonamenten en una equiparació a les situacions d'enriquiment injust, és a dir, evitar l'enriquiment injust que es produiria en els supòsits que la clientela creada amb l'esforç de l'arrendatari o de l'agent fos aprofitada per l'arrendador o empresari, segons el cas.

L'objectiu de l'article 34 de la LAU és protegir a aquell arrendatari que durant els últims 5 anys venia exercint una “activitat comercial de venda al públic” en un local concret i el propietari/arrendador del local, una vegada extingit el contracte amb l'arrendatari i havent-li denegat la renovació, volgués continuar arrendant el local amb la mateixa activitat.

Perquè l'arrendatari tingui dret a reclamar la indemnització per clientela és necessari que es compleixin els requisits següents:

• Que ens trobem davant un contracte d'arrendament per a ús distint a l'habitatge conforme l'articulo 3 de la *LAU
• Que el local arrendat, durant els últims cinc anys, s'hagi vingut exercint una activitat comercial de venda al públic. En aquest sentit, esdevé lògica la fixació d'un termini de temps mínim com a necessari perquè pugui formar-se una clientela
• Que hagi transcorregut el termini de vigència del contracte subscrit, és a dir, que s'hagi extingit pel transcurs del temps.
• Que l'arrendatari notifiqui amb 4 mesos d'antelació a l'expiració del contracte la seva voluntat de renovar el mateix per 5 anys més mínim i atesa una renda de mercat.

La quantia de la indemnització que haurà d'assumir l'arrendador dependrà de la nova oportunitat de negoci creada, és a dir:

• Si l'arrendatari inicia la mateixa activitat dins de la mateixa localitat en els següents 6 mesos donis de la finalització del contracte, la indemnització correspondrà a les despeses de trasllat i els perjudicis derivats de la pèrdua de clientela ocorreguda respecte a la que tingués en el local anterior. Per a calcular els perjudicis per pèrdua de clientela caldrà comparar els ingressos anteriors amb els dels 6 primers mesos de la nova activitat.
• Si l'arrendatari iniciés dins dels sis mesos següents a l'extinció de l'arrendament una activitat diferent o no iniciés cap activitat, i l'arrendador o un tercer, en el mateix termini de 6 mesos, desenvolupen en el local la mateixa activitat o una afí a la desenvolupada per l'arrendatari, la indemnització serà d'una mensualitat per any de durada del contracte, amb un màxim de divuit mensualitats.

La mateixa LAU defineix com a activitat afí aquelles típicament aptes per a beneficiar-se, encara que només en part, de la clientela captada per l'activitat que va exercir l'arrendatari. Això és, per exemple, el cas que l'arrendador iniciés una activitat de restaurant en el mateix local on l'arrendatari desenvolupava l'activitat de cafeteria.

És important remarcar que el dret d'indemnització per clientela de l'article 34 de la LAU aplica a tot arrendatari que compleixi amb els requisits de l'article, tret que, en virtut de l'article 4.4 de la LAU, les parts pactin expressament la seva exclusió, de manera que serà important revisar si consta alguna exclusió al dret en el contracte d'arrendament subscrit entre les parts.

El Tribunal Suprem, en la seva Sentència núm. 877/2024, de 19 juny 2024, Rec. 4135/2019 es pronuncia per primera vegada en relació amb la indemnització per clientela de l'arrendatari per a posar fi a alguns aspectes conflictius, encara que deixa diversos aspectes sense aclarir. La sentència simplement analitza si concorren els requisits en el cas concret d'un negoci de bar amb terrassa, analitzant especialment la qüestió de si aquest negoci pot ser considerat com “una activitat comercial de venda al públic”.

D'una banda, el TS estableix que el dret a indemnització per clientela únicament concorre en cas de finalització de la relació arrendatícia per transcurs del termini convencional de l'arrendament i no per altres supòsits. Així doncs, l'únic suposat de fet que dona pas a la indemnització és la finalització de contracte d'arrendament per transcurs de termini de vigència d'aquest, de manera que la finalització del contracte per causes imputables a l'arrendador o arrendatari no donarà dret a sol·licitar la indemnització per clientela.

D'altra banda, respecte a la interpretació del significat de “activitat comercial de bena al públic” que realitza el Tribunal Suprem en relació amb el cas concret, la Sala declara que el negoci d'hostaleria dedicat a “bar amb terrassa” ha de considerar-se dins de l'articcle 34 de la LAU, perquè es compleix amb el doble requisit d' “activitat comercial” i de “venda al públic”.

En primer lloc “el mateix és susceptible de generar una clientela, que doti al local arrendat d'un valor econòmic addicional, derivat de les persones que el freqüenten habitualment en la seva condició d'assídues consumidores dels seus productes, fidelització de clients, i que és susceptible de ser gaudida per qui substitueixi a l'arrendatari en el tràfic mercantil”. En segon lloc, perquè, encara que la definició literal del precepte “comercio” sembli no encaixar en l'activitat de bar amb terrassa, perquè es defineix en la RAE com a “compravenda o intercanvi de béns o serveis”, el Tribunal Suprem l'inclou dins del mateix per considerar que el fet de “despatxar begudes” significa “vendre un bé o mercaderia”.

En definitiva, la Sentència del Tribunal Suprem, conclou la cobertura d'indemnització de l'article 34 de la LAU per trobar-nos davant un establiment obert públic, en el qual es procedeix a la venda de begudes que es consumeixen en el mateix local, dotat amb una terrassa amb tal finalitat, se satisfà la ingesta dels productes que oferta, amb l'estada en el local en funcions de descans o de lloc de trobada amb altres persones. El client abona l'import de la beguda, que consumeix en el propi establiment.

En relació amb la interpretació del Tribunal Suprem relativa a l'assiduïtat i fidelitat dels consumidors, sorgeix el dubte sobre si l'esmentada interpretació ha de ser aplicada únicament només en el cas concret (bar amb terrassa) o si es tracta d'un requisit que aplica de manera genèrica a tots els locals que realitzin activitat comercial de venda al públic.
 

Sobre aquest tema, considerem que el compliment de la condició d' “activitat comercial de venda al públic” en cap cas pot anar lligada a la necessitat d'assidus consumidors ni a la freqüència en què els mateixos concorren en el local, perquè, en cas contrari, aquesta interpretació genèrica suposaria una discriminació del dret a indemnització als comerços arrendats que, per la seva activitat, no atenen clients concurrents o habituals.