El Tribunal Suprem reforça la protecció del consumidor en les hipoteques inverses per manca de transparència.

1. STS 1190/2026, de 17 de juliol de 2026 (Kutxabank, S.A. c. D. Romeo i D.ª Eloisa)

Antecedents cronològics: el 7 d'agost de 2007, D. Romeo i D.ª Eloisa van subscriure amb Kutxabank (aleshores Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Guipúzcoa y San Sebastián) un contracte de compte de crèdit amb garantia hipotecària sota la modalitat d'hipoteca inversa, amb un límit de crèdit de 358.720 euros i disposicions mensuals de 650 euros. La clàusula tercera fixava un interès del 5% anual sota fórmula d'interès simple durant el període de disposició. Els prestataris van demandar el 2018, gairebé onze anys després, sol·licitant la nul·litat d'aquesta clàusula per manca de transparència i el seu caràcter abusiu, al·legant que el banc en realitat aplicava un interès compost, capitalitzant els interessos meritats sobre el saldo disposat sense haver-ho advertit.

El Jutjat de Primera Instància núm. 8 de Donostia (6 de febrer de 2020) va estimar la demanda per error en el consentiment. L'Audiència Provincial de Gipuzkoa (10 de juny de 2021) va confirmar la nul·litat del contracte, però canviant la fonamentació: va considerar que la clàusula tercera no superava el control de transparència, ja que no explicava que els interessos es capitalitzarien sobre el saldo disposat més els interessos ja meritats, generant una aparença de cost inferior al real; i que aquesta manca de transparència, unida al desequilibri econòmic causat (els interessos cobrats van arribar a representar prop de la meitat del límit de crèdit), determinava el seu caràcter abusiu. En tractar-se de la clàusula reguladora de l'obligació essencial del client (el preu), va decretar la nul·litat total del contracte.

Kutxabank va recórrer en cassació al·legant que la clàusula era clara i que el seu client, advocat en exercici, podia comprendre el funcionament del producte.

Fons de l'assumpte i resolució del Suprem: el Tribunal Suprem desestima el recurs de cassació. Raona que, tractant-se d'un contracte anterior a la Llei 41/2007 i a l'Ordre EHA/2899/2011 (per la qual cosa no eren exigibles les fitxes FIPRE/FIPER), l'entitat no va acreditar haver subministrat informació precontractual escrita ni verbal suficient, ni haver fet simulacions d'escenaris, ni haver valorat la situació personal dels prestataris ni les alternatives disponibles al mercat. Aplicant la seva doctrina reiterada sobre els controls d'incorporació i transparència (arts. 5 i 7 LCGC, art. 4.2 Directiva 93/13/CEE), conclou que la clàusula tercera no oferia informació mínima sobre la capitalització d'interessos, cosa que va impedir als consumidors conèixer el cost real del producte i comparar-lo amb altres alternatives, generant un greu desequilibri contrari a la bona fe.

En conseqüència, confirma la nul·litat total del contracte d'hipoteca inversa, amb recíproca restitució de prestacions, i imposa les costes del recurs a Kutxabank.

2. STS 1317/2026, de 24 de juliol de 2026 (hereus de D. Romualdo i D.ª Valentina c. Kutxabank, S.A.)

Antecedents cronològics: el 30 de novembre de 2010, D. Romualdo i D.ª Valentina van subscriure amb Kutxabank un contracte d'hipoteca inversa, amb interès fix del 6,50% anual durant el període de disposició, calculat també mitjançant fórmula d'interès simple. Els prestataris van morir el 2016 i el 2019, i els seus fills, ja com a hereus, van demandar el 2019 sol·licitant, amb caràcter principal, la nul·litat absoluta del contracte per manca de consentiment dels propis hereus i, subsidiàriament, per vici en el consentiment dels seus pares o per abusivitat de les clàusules, en particular per la capitalització d'interessos no advertida (anatocisme).

El Jutjat de Primera Instància núm. 2 de Valladolid (16 de març de 2020) només va estimar la pretensió subsidiària relativa a la nul·litat de la clàusula d'interessos de demora (allanament de l'entitat), desestimant la resta: va considerar que el contracte era clar, que els pares havien estat informats per un empleat del banc, i que no existia desequilibri abusiu. L'Audiència Provincial de Valladolid (10 de maig de 2021) va estimar en part el recurs d'apel·lació dels hereus, declarant a més la nul·litat parcial de la clàusula tercera pel que fa a permetre que els interessos remuneratoris generessin al seu torn nous interessos (anatocisme), per manca de transparència en no explicar-se ni exemplificar-se aquest mecanisme, si bé va mantenir la validesa del tipus fix del 6,50%.

Els hereus van interposar recurs extraordinari per infracció processal i recurs de cassació.

Fons de l'assumpte i resolució del Suprem: el Tribunal Suprem desestima íntegrament el recurs per infracció processal. Rebutja que els fills haguessin de prestar el seu consentiment en vida dels seus pares, ja que no són part del contracte d'hipoteca inversa ni ostenten cap dret fins a la defunció i acceptació de l'herència; tampoc aprecia error en el consentiment dels progenitors, atès que el producte no era especialment complex, havien estat informats, tenien un nivell cultural alt i van obtenir un benefici econòmic clar i planificat (cancel·lació d'un préstec previ, renda mensual addicional i liquiditat extra).

Tanmateix, estima parcialment el recurs de cassació en el punt relatiu a l'abusivitat de la clàusula d'interessos. El Suprem censura que l'Audiència declarés la nul·litat merament parcial de la clàusula tercera (mantenint l'interès fix del 6,50% però eliminant només la capitalització), per infringir la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió Europea que prohibeix al jutge nacional integrar o moderar el contingut d'una clàusula abusiva (doctrina contrària a l'anomenat "blue pencil test" o "llapis blau"), d'acord amb les SSTJUE de 26 de març de 2019 (C-70/17 i C-179/17), de 12 de desembre de 2024 (C-300/23) i de 20 de març de 2025 (C-365/23), entre d'altres. En mancar la clàusula de transparència respecte a la seva forma de càlcul real, la seva nul·litat ha de ser total, sense poder subsistir parcialment el tipus d'interès pactat. Per això, cassa la sentència de l'Audiència i declara la nul·litat completa de la clàusula tercera relativa als interessos remuneratoris, que es té per no posada en la seva totalitat, amb la consegüent obligació de Kutxabank de restituir als hereus les quantitats cobrades per aquest concepte, més interessos legals, i imposa les costes de primera instància a l'entitat financera.

Conclusió conjunta

Totes dues sentències, dictades per la mateixa Sala i amb el mateix ponent en el mateix mes de juliol de 2026, aborden clàusules d'interès remuneratori en hipoteques inverses anteriors a la regulació específica d'aquest producte. En la primera (1190/2026) la manca de transparència sobre la capitalització d'interessos va comportar la nul·litat total del contracte, en afectar l'obligació essencial del prestatari sense possibilitat de subsistència. En la segona (1317/2026) el Suprem reforça i precisa aquesta mateixa doctrina: quan una clàusula d'interès manca de transparència per no advertir la capitalització (anatocisme) que s'aplicarà, la seva nul·litat per abusiva ha de ser total i no es pot limitar o "retallar" per conservar el tipus d'interès pactat, en aplicació estricta de la jurisprudència europea que veda la integració judicial de clàusules abusives.