¿Puedo asistir a la junta de propietarios desde el ordenador de casa?

En plena pandemia mundial propiciada por el COVID-19, el cumplimiento de la obligación de convocar juntas de propietarios presenciales que recoge el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, se vio claramente entorpecida, por lo que para paliar la situación, el gobierno reguló la posibilidad de celebración de las juntas de propietarios de manera telemática excepcionalmente.

Una vez transcurrida la vigencia de las medidas urgentes aprobadas por causa de la pandemia, se dejó entrever la posibilidad de celebrar juntas de propietarios de manera telemática en el ámbito de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante “LPH”). Una posibilidad que hasta con la llegada de la pandemia ni siquiera se había planteado como opción en el marco de la mencionada ley.                

Atendiendo a la legislación comparada, es importante hacer una breve referencia a la legislación catalana, ya que antes de la incidencia del COVID-19 preveía la posibilidad de celebración y asistencia a las juntas de propietarios de manera telemática, conforme a lo establecido en el artículo 553-22 del Libro V del Código Civil Catalán: Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.

A nivel estatal, de acuerdo con los artículos 15 y 16 de la LPH, la asistencia a la junta de propietarios será personal y los propietarios se reunirán al menos una vez al año, pero en ningún momento la norma habla de que deba ser presencial existiendo en este punto un vacío legal, que el derecho comparado catalán ya ha cubierto regulando las juntas telemáticas. En este sentido la interpretación tradicional de estos preceptos ha dado lugar a que la presencia deba ser física; pero (i) ante el vacío normativo existente, (ii) la regulación de supuestos similares por otras legislaciones y sobre todo las (iii) normas aprobadas durante la pandemia mundial del COVID-19, con la finalidad de suplir las consecuencias del confinamiento domiciliario, esta posición debe ser reinterpretada.

A este respecto, durante la pandemia ante la imposibilidad de mantenerse reuniones presenciales el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, que entró en vigor tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado, regulaba la posibilidad de realizar juntas telemáticas y los requisitos que debían cumplirse para que sean válidas.

En lo que aquí interesa, el artículo 3 del mencionado Real Decreto, contempló la celebración de la junta de propietarios por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que se cumpliesen dos requisitos: (i) que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y (ii) que el secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

No obstante, lo anterior debe destacarse que estas medias se aprobaron con vigencia hasta el 31 de diciembre del 2021, sin que el legislador las haya prorrogado por lo que tras el éxito que han tenido estas reuniones telemáticas se hace necesario una reinterpretación de los artículos 15 y 16 de la LPH que se han visto superados por la realidad y la práctica reciente. El fondo de la cuestión es que, aunque la LPH no prevea la posibilidad de forma expresa de juntas telemáticas, no puede entenderse que las prohíba ni expresa ni implícitamente.

En este sentido se debe destacar la posición y práctica seguida por los Colegios de Administradores de Fincas en la aplicación de la normativa indicada y que ha facilitado enormemente la celebración de las juntas de modo telemático, quienes ya están abogando por una reforma de la normativa que permita la celebración de juntas telemáticas mixtas (presenciales respecto de los que deseen asistir a las oficinas del administrador y telemáticas para el resto).

Por todo ello, debe entenderse que, sin ánimo de hacer una interpretación extensiva del mencionado artículo 15 de la LPH, y más desde la pandemia, se aboga por admitir la posibilidad de juntas online o virtuales, si así lo reconoce la comunidad. Que tal norma no lo recoja expresamente, obedece más bien a una interpretación excesivamente literal, o incluso tergiversada de sus palabras, que muchos hacen de aquella intervención que la ley exige se haga de “personal”, por entender que tal presencia personal ha de ser física o -mejor dicho- corporis, cuando, haciendo una interpretación razonable, bien puede admitirse que, aunque a distancia física o corporal, la presencia sea virtual u online (a través de videollamada, videoconferencia, …); más cuando estas juntas pueden tener una naturaleza mixta: presencia física de los que así lo deseen y virtual del resto.

No obstante, ante el vacío normativo y aunque la práctica las haya instaurado, para garantizar que estas juntas telemáticas respetan los derechos de todos los propietarios y los acuerdos adoptados no sean impugnables, es necesario que hasta que se regulen de modo expreso, se respeten al menos los requisitos establecidos en el Decreto-ley 8/2021 mencionado.  

Además, desde un punto de vista garantista y siguiendo como modelo la legislación catalana sería recomendable que al menos antes de celebrarse juntas telemáticas de manera recurrente se celebrara una junta en la que uno de los puntos del día sea debatir la posibilidad de celebrar este tipo de juntas con carácter general.