Pronunciamiento judicial novedoso en la aplicación de la teoría Rebus Sic Stantibus en medio del panorama de pandemia internacional

Mucho se ha recurrido, a raíz de la pandemia, a la aplicación de la Teoría “Rebus Sic Stantibus” según la cual, se puede llevar a cabo una modificación de un contrato en el caso de que sobrevengan cambios sustanciales en las condiciones que en su momento llevaron a la firma de un determinado acuerdo. En este sentido, nos encontramos con pronunciamientos judiciales novedosos como el del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona que ha estimado en su reciente sentencia 1/2021, de 8 de enero, una demanda de revisión de contrato de arrendamiento de industria hotelera y ha declarado en favor de la actora-arrendataria que procede la reducción de renta del 50% con efectos retroactivos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

Es conocido por todos que la industria hotelera es uno de los sectores que más está viendo afectada su actividad debido a las restricciones de movimiento internacional provocadas por la Pandemia. En el caso que nos ocupa, la actora tenía arrendados veintiséis viviendas y un local en Barcelona fruto de veintisiete contratos de arrendamiento industrial con el demandado, el cual era un gran tenedor de viviendas. Los citados inmuebles estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que, como es sabido, fue suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y no pudo reanudarse hasta inicios de mayo de 2020.

A raíz de la suspensión de la actividad de alojamientos turísticos y de la frustración lucrativa de los contratos de arrendamientos suscritos por las partes, la arrendataria se vio obligada a dejar de pagar la renta pactada oponiendo la excepción de incumplimiento contractual. Así, la actora comunicó esta excepción a la arrendadora y dejó de abonar la renta correspondiente a los meses de abril a junio dado que sus ingresos habían sido prácticamente nulos, reduciéndose la facturación bruta en más de un 82,7%.

En base los antecedentes mencionados anteriormente, la actora-arrendataria solicitaba en su demanda que

1. Se declarase que se habían cumplido los requisitos para estimar que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias, es decir, que era de aplicación la Teoría Rebus Sic Stantibus, ya que en la actualidad se había producido una modificación sustancial de las condiciones que en su momento llevaron a la firma del contrato entre las partes,  teniendo la arrendataria, que pagar un precio desproporcionado respecto el valor de la prestación en la actualidad.

2. Se declarase que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 unidades arrendadas fuera de 600,00 euros más IVA y el resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario ascendiesen a un total de 8,81 euros, con efectos retroactivos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

En el caso de desestimar dichas peticiones se solicitaba al Juzgado:

Por un lado que, a su discreción, determinase el importe de la renta y demás gastos que el arrendatario debería abonar. Asimismo, en el caso de desestimar las anteriores peticiones de la actora, que de forma subsidiaria, se declarase que el arrendador no tendría derecho a exigir indemnización alguna por resolución anticipada de los 27 contratos de arrendamiento.

Y, por último, que se condenase al arrendador a devolver a la arrendataria los importes percibidos desde el 15 de marzo de 2020, y que ascendían a un total de 81.936,33 euros.

¿Es entonces de aplicación automática la teoría Rebus Sic Stantibus en todos los contratos?

En base al presente análisis del caso concreto el juzgado se limitó a analizar el choque entre el principio “lo pactado obliga” que recoge el Art. 1.091 del Código Civil y la teoría jurisprudencial Rebus Sic Stantibus, que permitiría invocar la alteración imprevista de los hechos que llevaron a las partes contratantes a consentir contratar para justificar su resolución o una modificación en sus términos y condiciones contractuales en adaptación a la nueva realidad, todo ello conforme a la buena fe de las partes.

Como es sabido, la ley prevalece por motivos de seguridad jurídica sobre la jurisprudencia que sirve para complementar el ordenamiento jurídico. Por ello, se niega a priori la aplicación automática de la teoría Rebus Sic Stantibus en todos los contratos, aconsejando tener que ir caso por caso, y teniendo en cuenta, además, que las consecuencias de la pandemia en el arrendamiento que aquí nos ocupa ya estaban previstas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y que, estamos ante un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo y además de arrendamiento de industria y no de finca urbana, en el que el arrendador-demandado no solamente cede la finca, sino también el negocio hotelero.

La pionera sentencia, realiza un análisis minucioso, en su Fundamento Jurídico 2º, de los requisitos concurrentes para aplicar debidamente al caso la teoría Rebus Sic Stantibus y su relación con el Real-Decreto Ley 15/2020, invocado por la demandada, y en conclusión llega a estimar su aplicación en este caso particular.

De dicha sentencia podemos extraer qué requisitos deben concurrir para aplicar debidamente al caso la teoría Rebus Sic Stantibus:

1. Que se haya producido un alteración extraordinaria e imprevisible de gran magnitud de los hechos que ayudaron a las partes a consentir la contratación. Las partes, al celebrar el contrato, no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria que traspasaba los riesgos normales del contrato. Por ello, se cumple, sin duda, el primer requisito para poder aplicar la teoría Rebus Sic Stantibus. En este punto, la magistrada se sirvió de la pericial económica aportada por la actora, que evidenciaba una caída media de facturación respecto al año anterior en relación al mismo periodo superior al 50%.

1. Que esa alteración de las voluntades de las partes para consentir contratar haya producido o bien la frustración de la finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes contratantes. Al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que se pretendían obtener de la explotación del negocio hotelero, el contrato comporta excesiva onerosidad para la parte actora-arrendataria, aunque ello no traiga causa directa de una actuación dolosa del arrendador. Por ello, la buena fe y el principio de justicia e imparcialidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la teoría “Rebus Sic Stantibus”, zanja la Magistrada-Jueza.

1. Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión. La parte actora, el 14 de mayo de 2020, cuando se empezaban a suavizar un poco las restricciones, comunicó al arrendador su situación y ofreció reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada por el demandado quien solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta.

4. Que la solución que se persiga sea finalizar el contrato o modificarlo, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa. La magistrada en la sentencia reconoció como justa y equitativa la modificación propuesta por la parte actora sin que el demandado hubiese ofrecido otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta, que, por las cifras que se indican en las periciales, se apreciaba como imposible para mantener la viabilidad de la mercantil.

El riesgo de esta novedad jurisprudencial, de especial complejidad, se encuentra en que no existe normativa aplicable clara ni precedentes en los tribunales, encontrándonos por primera vez ante un pronunciamiento judicial, sin perjuicio de que la sentencia no es firme y nos podemos encontrar en los próximos meses con un goteo de sentencias aparentemente contradictorias entre sí. Hay que estar, como comentábamos anteriormente, a las particularidades de cada caso concreto teniendo en cuenta que estamos ante una cuestión inundada de inseguridad jurídica.