AMPLIACIÓN - Vivienda y alquileres: el Gobierno endurece las reglas, limita la compra especulativa y amplía la protección de los inquilinos con los nuevos RDL 29/2026 y 28/2026.

Esta nota amplía y desarrolla en profundidad el resumen de aspectos clave sobre el RDL 29/2026 y el RDL 28/2026 (leer artículo) ya publicado en nuestra web. Mientras aquel documento ofrecía una panorámica de las principales novedades en materia de vivienda, arrendamientos urbanos y desahucios, esta nota profundiza en el análisis práctico de cada medida: el nuevo régimen de duración, prórrogas e indemnización de los contratos de vivienda habitual; el tratamiento diferenciado del arrendamiento de temporada y de habitaciones; las medidas de protección frente a desahucios y situaciones de vulnerabilidad; y el completo abanico de novedades fiscales en IRPF, IVA, IBI, SOCIMI y plusvalía municipal, con sus respectivos calendarios de entrada en vigor. Incluye también el régimen transitorio aplicable a contratos y procedimientos en curso, cuadros comparativos y referencias normativas precisas, pensados para resolver las dudas prácticas que plantea la aplicación inmediata de ambas normas.

El pasado mes de septiembre de 2026 se aprobaron los Reales Decretos-leyes 29/2026 y 28/2026, que introducen una profunda reforma del mercado de la vivienda y del alquiler en España. Las nuevas medidas afectan a propietarios, arrendadores, inversores, inquilinos y operadores inmobiliarios, incorporando nuevas limitaciones en materia de arrendamientos, desahucios, adquisición de viviendas y fiscalidad inmobiliaria.

Estas normas, pendientes aún de convalidación parlamentaria, modifican aspectos esenciales del régimen de alquiler residencial y refuerzan los mecanismos de protección de los arrendatarios, especialmente en situaciones de vulnerabilidad.

Alquileres temporales y por habitaciones: nuevo régimen jurídico.

Una de las principales novedades consiste en la incorporación de los alquileres temporales y de habitaciones al régimen general de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

A partir de ahora, los contratos temporales deberán justificar adecuadamente la causa de temporalidad, tendrán una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses, y podrán ser considerados alquileres de vivienda habitual cuando se utilicen de forma sucesiva para eludir las garantías legales previstas para los arrendatarios.

Nuevas prórrogas obligatorias para los contratos de alquiler.

La reforma amplía significativamente la protección de los inquilinos mediante la creación de nuevas prórrogas extraordinarias.

Hasta finales de 2028, determinados arrendatarios podrán solicitar una prórroga adicional de hasta dos años, que el propietario deberá aceptar salvo en supuestos excepcionales previstos legalmente, como la necesidad de ocupar la vivienda para uso propio o de familiares cercanos.

Además, se establecen nuevas prórrogas específicas para situaciones de vulnerabilidad y para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.

Mayor control sobre la actualización de las rentas.

Las nuevas normas limitan la capacidad de incrementar las rentas en determinados supuestos, especialmente en las zonas tensionadas.

También se refuerzan los mecanismos de control sobre los grandes tenedores y se toma como referencia el sistema estatal de índices de precios para determinar la renta máxima aplicable en numerosos contratos.

Limitación de gastos y garantías exigibles a los inquilinos.

La reforma prohíbe repercutir a los arrendatarios determinados costes asociados al arrendamiento, como los gastos de gestión inmobiliaria o los gastos de formalización contractual.

Asimismo, se restringen las garantías adicionales que pueden exigirse al inquilino y se limita la utilización de seguros de impago en determinados contratos de vivienda habitual.

Refuerzo de la protección frente a los desahucios.

Los nuevos textos amplían los mecanismos de protección para personas y familias vulnerables.

Se prevén nuevas posibilidades de suspensión de procedimientos de desahucio y se establecen medidas destinadas a garantizar alternativas habitacionales antes de ejecutar determinados lanzamientos.

Además, se introducen mecanismos de intervención administrativa para atender situaciones de especial vulnerabilidad económica.

Indemnización al inquilino por falta de renovación del contrato.

El RDL 28/2026 introduce una de las novedades más relevantes de la reforma: la obligación de indemnizar al arrendatario en determinados supuestos cuando el propietario decida no renovar el contrato al finalizar el periodo legal de duración.

La cuantía de la compensación podrá alcanzar importes significativos en función de la duración de la residencia del inquilino y de las características del mercado de vivienda de la zona.

Nuevas medidas fiscales sobre viviendas vacías y alquileres.

La reforma incorpora importantes cambios tributarios destinados a incentivar el alquiler residencial y penalizar la desocupación permanente de viviendas.

Entre otras medidas, se incrementa la tributación de determinados inmuebles vacíos, se modifican las reducciones aplicables a los rendimientos del alquiler en el IRPF, se crean nuevas deducciones para arrendatarios y se introducen cambios en la tributación de los alquileres turísticos.

Asimismo, los ayuntamientos podrán aplicar mayores recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas vacías o destinadas al uso turístico.

Impulso a la vivienda asequible.

Las nuevas normas también incorporan medidas de apoyo a la promoción y adquisición de vivienda asequible.

Entre ellas destacan nuevas líneas de financiación pública, avales para proyectos residenciales, programas de apoyo a compradores de primera vivienda y la creación de instrumentos específicos destinados a incrementar la oferta de vivienda social y asequible.

¿Qué implica para propietarios e inversores?

Las reformas introducidas por los RDL 29/2026 y 28/2026 representan uno de los cambios más relevantes de los últimos años en materia inmobiliaria. Propietarios, arrendadores, promotores e inversores deberán revisar sus estrategias y modelos contractuales para adaptarse a un marco regulatorio más intervencionista, con mayores obligaciones en materia de alquiler y una amplia batería de medidas orientadas a reforzar el acceso a la vivienda y la protección de los arrendatarios.

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