Vivienda y alquileres: el Gobierno endurece las reglas, limita la compra especulativa y amplía la protección de los inquilinos con los nuevos RDL 29/2026 y 28/2026.

El Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026 aprobó dos reales decretos-leyes en materia de vivienda y arrendamientos urbanos: el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026 que fueron rechazados en su convalidación parlamentaria y derogados el 2 de octubre de 2026.

Ambos decretos fueron sustituidos por el Real Decreto-ley 29/2026 y el Real Decreto-ley 28/2026, respectivamente, aprobados por el Consejo de Ministros del 6 de octubre de 2026 y publicados ambos en el BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026 y cuyo análisis es objeto de la presente nota informativa.

REAL DECRETO-LEY 29/2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE núm. 249, el 7 de octubre de 2026, con entrada en vigor el 8 de octubre de 2026 (día siguiente al de su publicación), sin perjuicio de fechas de efectos especiales para ciertas medidas concretas, modifica, entre otros, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), y la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), e introduce además una limitación temporal a la adquisición especulativa de vivienda. Además, El RDL 29/2026 introduce modificaciones tributarias que no se limitan a los arrendamientos, sino que también afectan a otros aspectos en el ámbito inmobiliario, así como a la creación de un nuevo incentivo al ahorro.

ASPECTOS CLAVE

En el ámbito inmobiliario:

• Se prohíbe, hasta el 31 de diciembre de 2028, que entidades con objeto social inmobiliario adquieran vivienda por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado, salvo excepciones tasadas de finalidad social.

• El arrendamiento de temporada y el arrendamiento parcial de habitaciones dejan de ser arrendamientos para uso distinto de vivienda (artículo 3 LAU) y pasan a integrarse en el artículo 2 LAU, quedando sujetos al Título II de la LAU con un régimen diferente de temporalidad (nuevo artículo 9 bis LAU).

• El arrendamiento de vivienda temporal queda sujeto, además de a la exigencia de causa real de temporalidad, a un límite objetivo de duración de entre 31 días y doce meses como regla general; su incumplimiento sin justificación, o el encadenamiento de más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, lo convierte en arrendamiento de vivienda habitual (artículo 9 bis LAU).

• Se establece, hasta el 31 de diciembre de 2027, una limitación extraordinaria a la actualización de rentas en vivienda habitual, se refuerzan los topes de renta en zona de mercado residencial tensionado ("ZMT") para grandes tenedores.

• Se reconoce al arrendatario, hasta el 31 de diciembre de 2028, una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales de obligada aceptación por el arrendador.

• Se excluyen de los gastos generales repercutibles al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo que el arrendatario tenga la condición de obligado tributario (artículo 20.1 LAU). Además, se refuerza la prohibición de repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, con la cláusula "bajo ningún concepto o denominación" (artículo 20.2 LAU).

• Hasta el 31 de diciembre de 2030, se establece un régimen de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con tratamiento diferenciado según el perfil del demandante, y una enervación extraordinaria de la acción de desahucio por impago con subrogación de la Administración en la deuda del arrendatario.

• Se exige, en ejecuciones hipotecarias y demandas de desahucio, hacer constar si el inmueble es vivienda habitual del deudor y si el demandante ostenta la condición de gran tenedor, debidamente certificada mediante nota del Registro de la Propiedad (nuevo artículo 685.2 LEC).

• Se crea un nuevo régimen sancionador para las plataformas de alquiler de corta duración que incumplan sus obligaciones con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con multas de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio global.

• Se mantiene la condición de gran tenedor para quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos, particularizable por la comunidad autónoma a cinco o más inmuebles en zona de mercado residencial tensionado (artículo 3.k) Ley de Vivienda).

• Se crean dos líneas de avales ICO: hasta 2.000 millones de euros para promotores de vivienda en alquiler social o asequible, y hasta 280 millones de euros para construcción industrializada.

• Se crea la línea TU CASA, un préstamo complementario sin intereses con garantía del Estado para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual, con créditos extraordinarios de 10.000 millones de euros para financiarla.

• En la cesión de créditos hipotecarios a terceros (incluidos fondos de inversión), el prestatario podrá oponer al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que tenía frente al acreedor original.

• Se crea Casa 47 como entidad pública empresarial, con limitación permanente del precio de venta de sus viviendas al módulo más alto de vivienda protegida autonómica, y se regula la aportación masiva de inmuebles públicos a su patrimonio.

• Se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, dotado con 400 millones de euros, y se define legalmente la "vivienda asequible" como aquella cuyo precio no supere el 30% de la renta mediana municipal.

• Toda publicidad u oferta de arrendamiento de vivienda deberá incluir, entre otros datos obligatorios, el índice de referencia del precio del alquiler, el límite de renta aplicable y la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.

En el ámbito fiscal:

• La imputación de rentas de inmuebles no arrendados, a partir de 2027 se incrementa notablemente.

• Se introduce una nueva escala de reducciones en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (entre el 15% y el 100%) y una deducción estatal del 10% por alquiler de vivienda habitual para inquilinos con rentas bajas.

• Se crean la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE), con beneficios fiscales propios en el IRPF.

• Desde el 1 de diciembre de 2026, dejan de estar exentos de IVA los arrendamientos turísticos o de corta duración con servicios hoteleros, que pasarán a tributar al tipo reducido.

• Se habilita a los ayuntamientos a establecer recargos en el IBI de hasta el 100% sobre viviendas desocupadas con carácter permanente, y de hasta el 150% sobre alojamientos turísticos en zonas de mercado residencial tensionado.

• Se eleva al 25% el gravamen especial de las SOCIMI sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de uso residencial.

REAL DECRETO-LEY 28/2026

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE núm. 249, el 7 de octubre de 2026, con en vigor queda diferida al 15 de noviembre de 2026, modifica el régimen de prórroga del artículo 10 LAU.

ASPECTOS CLAVE

• Agotado el plazo mínimo legal (cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga automáticamente salvo preaviso de no continuar.

• Si el arrendador decide no prorrogar, debe indemnizar al arrendatario con el importe que resulte mayor entre doce mensualidades de renta de mercado o una mensualidad por cada año de residencia del arrendatario si esta cifra es superior a doce.

• El nuevo artículo 10 LAU incluye además dos prórrogas extraordinarias: una de hasta un año por vulnerabilidad social y económica acreditada y otra en zona de mercado residencial tensionado por plazos anuales de hasta tres años.

• Coordina su aplicación con la prórroga extraordinaria de dos años del RDL 29/2026, que queda como régimen puente para los contratos cuya no renovación ya había sido comunicada antes del 1 de octubre de 2026.