El nuevo Real Decreto-ley de vivienda refuerza la protección de los inquilinos y endurece las limitaciones al mercado residencial.

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (el “decreto Maricarmen”), se ha publicado hoy, 30 de septiembre de 2026, en el BOE, tras su aprobación en Consejo de Ministros el 29 de septiembre. Su convalidación se
votará en el pleno extraordinario del Congreso del viernes 2 de octubre de 2026. Un segundo decreto de vivienda, sobre renovación automática de los alquileres, sigue pendiente de publicación.

I. Nueva definición de “gran tenedor”.

El artículo 4 modifica el artículo 3.k) de la Ley 12/2023 del derecho a la vivienda: es gran tenedor quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m2 construidos de uso residencial, excluyendo expresamente garajes y trasteros del cómputo. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco o más inmuebles. La condición deberá acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad, y cada vivienda de un edificio cuenta como inmueble independiente aunque no haya división horizontal inscrita.

II. Límite a la compra especulativa.

Hasta el 31 de diciembre de 2028, ninguna entidad podrá adquirir una vivienda por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado (artículo 1). El precepto define objetivamente la conducta vetada, no un tipo de sujeto. Quedan exceptuados, entre otros, los destinos a vivienda asequible o social, residencia sociosanitaria o protección de víctimas
de violencia de género.

III. Suspensión de desahucios sin alternativa habitacional (hasta 2030)

El artículo 2 faculta al juez para suspender, hasta el 31 de diciembre de 2030, el procedimiento (no solo el lanzamiento) cuando el demandante sea una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras hipotecarias por debajo de su valor de mercado y el demandado esté en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. El apartado 2 extiende un mecanismo similar a otros demandantes (particulares y pequeños propietarios) si la Administración no ofrece alternativa, con compensación a cargo de esta. No procede la suspensión si la vulnerabilidad debe ceder ante la del propio demandante, salvo que este sea persona jurídica o gran tenedor. No es una prórroga del Real Decreto-ley 11/2020: es un régimen nuevo y autónomo. La disposición transitoria segunda lo extiende a ejecuciones ya en curso sin lanzamiento practicado.

IV. Enervación extraordinaria del desahucio.

El artículo 5 añade un apartado 6 al artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: si el inquilino demandado por impago acredita vulnerabilidad y la Administración no ofrece alternativa habitacional en el plazo de dos meses, queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, sin lugar a lanzamiento, mientras persista la vulnerabilidad. Es independiente de la enervación ordinaria y no computa como tal.

V. Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 2 LAU introduce, por primera vez, la definición diferenciada de arrendamiento de vivienda habitual —que incluye expresamente el alquiler por habitaciones— y de vivienda temporal, exigiendo a este último causa de desplazamiento justificada y acreditable. El alquiler de temporada exige ahora esa causa real y acreditada: si no la hay, o se encadenan más de dos contratos temporales sucesivos, el contrato se reputa de vivienda habitual, con efectos retroactivos (artículos 7 y nuevo 9 bis). Los trasteros, garajes y anejos arrendados junto con la vivienda siguen su mismo régimen jurídico (artículo 2). En el alquiler por habitaciones, la suma de rentas no podrá superar la del contrato de la vivienda completa (nuevo artículo 17.9). Se prohíbe exigir al inquilino seguros de impago de renta como condición del contrato (artículo 36.5), y se presume el buen estado de la vivienda a la entrega si no se documenta lo contrario (nuevo artículo 36.7). Se refuerza el tanteo y retracto frente a ventas en bloque o en cartera (artículo 25). Aparte, la disposición final quinta introduce una prórroga extraordinaria transitoria de hasta dos años, a solicitud del inquilino al corriente de pago, para contratos cuya prórroga legal venza antes del 31 de diciembre de 2028; es distinta de la renovación automática que se espera del segundo decreto, aún sin publicar.

VI. Otras medidas

Fiscalidad: el alquiler turístico sin servicios hoteleros pasa a tributar al IVA reducido del 10% (no al 21%, como se ha publicado en prensa); las SOCIMI verán incrementado del 15% al 25% el gravamen especial sobre beneficios no distribuidos derivados del arrendamiento de vivienda, con rebajas si al menos el 80% de su parque es vivienda asequible; y los ayuntamientos podrán recargar el IBI hasta un 50-150% en viviendas vacías o de uso turístico en zonas tensionadas (artículos 7 a 9).

Financiación: la nueva Línea TU CASA ofrece préstamos a tipo cero de hasta el 20% del valor de la vivienda (máximo 50.000 euros) para la compra de primera vivienda habitual (artículo 19). Vivienda pública: se blinda el precio de venta de las viviendas de Casa 47 y se le ceden inmuebles del Patrimonio del Estado, INVIED, ADIF y GIESE para destinarlos
a vivienda asequible (artículos 11 y 12).