Subasta judicial en ejecuciones hipotecarias 2025: Guía completa para acreedores

La ley 1/2025, de 3 de enero de 2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha introducido algunas novedades de importante relevancia para la subasta judicial. Sin embargo, es importante tener en cuenta que será de aplicación únicamente a las ejecuciones hipotecarias que se hayan iniciado con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley, esto es: a partir del 3 de abril de 2025. Y ello pese a que la subasta celebrada en el seno de una ejecución hipotecaria iniciada con anterioridad a la entrada en vigor de la ley se celebre con posterioridad a dicha fecha. 

Como consecuencia de ello, el régimen aplicable a las subastas judiciales será según la fecha de inicio del procedimiento:

• Antes del 3 de abril de 2025: Ley 1/2000
• A partir del 3 de abril de 2025: Ley 1/2025

Es fundamental tener en cuenta los cambios que se producen en la subasta judicial tras la entrada en vigor de la ley para una finalización exitosa de la subasta.

Inicio de subasta: pago de la tasa

En virtud de la regulación anterior, el ejecutante es el único que puede abonar el pago de la tasa para el inicio de la subasta; pero con la nueva regulación se obliga al acreedor a que informe al juzgado del pago de la tasa en el plazo de 10 días desde la remisión al Portal de Subastas del BOE de la información necesaria para su comienzo y que, si no lo hace, cualquiera de las demás partes de la ejecución (incluido el ejecutado) podrá pagar ducha tasa, dando cuenta al órgano judicial previamente a su inicio. Ello, lo que provoca es que el acreedor pierda el control del inicio de la subasta, puesto que se faculta al pago a cualquiera que sea parte de la ejecución. 

Participación en la subasta. Nuevas reglas

Uno de los cambios más significativos es el de la participación del ejecutante en la subasta. En la regulación anterior, el ejecutante únicamente podía participar en la subasta si había licitadores para mejorar sus posturas de acuerdo con el contenido del art. 647.2 de la LEC. Y una vez finalizada se podría adjudicar el bien al acreedor en el supuesto en el que la subasta hubiera finalizado sin posturas (art. 671 LEC), en caso de una propuesta de pago aplazado del precio del remate (art. 670.3 LEC), o cuando el ejecutado no presentase un tercero que mejorara la postura insuficiente por ser inferior al 70% del valor de tasación (art. 670.4 LEC). 

Ahora, si el ejecutante tiene interés en adquirir el bien, debe incorporarse a la subasta como un licitador más y sometido a las mismas reglas. Podrá hacer pujas, aunque no intervengan otros postores, y no va a poder mejorar el precio una vez finalizada la subasta.

Con la nueva regulación, si no hubiera habido pujas en la subasta, el ejecutante no podrá solicitar después la adjudicación de los bienes, y se procederá, a instancia del ejecutado, al alzamiento del embargo. De acuerdo con la nueva redacción del artículo 671 LEC, si la subasta resulta desierta, será el ejecutado quien decida si se procede al alzamiento del embargo, si presenta a un tercero para que se adjudique el bien en los términos que prevé el precepto, o si quiere llegar a un acuerdo con el ejecutante para celebrar una segunda subasta o realizar el bien a través de un convenio de realización.

Como consecuencia, si la intención es la adjudicación del inmueble a favor de la ejecutante, es necesario pujar activamente durante la subasta, puesto que, de lo contrario, no cabrá adjudicación con la subasta desierta, como era la tónica habitual de las subastas en ejecución hipotecaria. 

Plazos

Se acorta a veinte días el plazo para pagar el resto del precio ofrecido. El anterior plazo de cuarenta días ralentizaba en exceso el trámite. Además, el inicio del cómputo de los plazos para pago del resto del precio se produce automáticamente desde la fecha de cierre de la subasta. Con ello, la adjudicación definitiva se produce en la mitad de tiempo. El plazo comenzará a computarse desde el momento del cierre de la subasta, sin necesidad de requerimiento por el Juzgado.

Además, si la postura resultare superior a la deuda reclamada, el art. 670.2 de la LEC concede un nuevo plazo de 10 días para consignar en el Juzgado la diferencia. Dicho plazo se entiende desde que la resolución que aprueba la liquidación de intereses y tasación de costas sea firme. Extremo que el precepto no determina expresamente. 

Incremento del depósito para participar. Carácter secreto de las pujas

La nueva ley exige el depósito del 20% del valor de subasta, frente al 5% requerido en la anterior regulación. No obstante, se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes.

Con esta medida lo que se pretende es dar seriedad a la puja, permitiendo el acceso a las mismas a aquellos postores que puedan estar verdaderamente interesados, habida cuenta de la elevada cantidad a la que puede incrementarse el precio de participación y con el fin de evitar intervinientes en la subasta no interesados. Asimismo, se prevé una penalización importante para el incumplimiento de los pagos y consignaciones.

Igualmente, y a diferencia de lo que sucedía hasta ahora, ninguno de los postores -incluido el acreedor- sabrán si ha habido otra puja superior a la suya hasta que haya finalizado la subasta. Se elimina de esta forma la posibilidad de mejorar las pujas durante la celebración de la subasta, pudiendo modificar las pujas al alza o a la baja considerándose válida únicamente la última realizada. Pero ello sin poder conocer el importe de las pujas ofrecidas por otros participantes. 

De esta forma no solo se evita la dilación del tiempo de subasta -ahora únicamente se admitirán pujas durante un plazo improrrogable de veinte días desde la apertura de la subasta (art. 649 LEC)-, además se pretende que la puja realizada por cada uno de los licitadores desde el inicio de la subasta sea la relativa al importe máximo que cada uno de los distintos licitadores esté dispuesto a abonar. 

Cesión de remate y porcentajes de aprobación

Otra de las novedades introducidas por la Ley 1/2025 es la facultad que se concede tanto al ejecutante como a los acreedores posteriores para ceder el remate. Este derecho de cesión de remate se concede por la mera participación en la subasta, sin necesidad de realizar manifestación alguna al respecto. 

Así, la nueva redacción del art. 647.3 de la LEC permite expresamente lo que en la práctica venía siendo admitido ya tanto por los Tribunales como por la Dirección General de los Registros y el Notariado: que la cesión sea inferior o superior al del remate. Como consecuencia de ello, se minorará la deuda del ejecutado por el importe total del remate, o se aplicará el sobrante a los fines de la ejecución respectivamente.

Y en este punto se aplica la penalización referida en el punto anterior, para el caso en el que el ejecutante no consigne la diferencia del sobrante en el plazo establecido de diez días se declarará la quiebra de la subasta y detracción de su crédito el importe equivalente al depósito exigido al resto de licitadores para participar, así como la obligación de correr con los gastos de la nueva subasta.

Las novedades introducidas por la nueva Ley al respecto de los porcentajes de adjudicación no alteran de forma significativa la regulación anterior. Se ha establecido un mínimo del 50% del valor de subasta, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40% del valor de subasta.

• 70%: Aprobación automática
• 50%: Aprobación si el deudor no mejora
• 40%: Mínimo si cubre toda la deuda

Sin embargo, si se tratara de la vivienda habitual del deudor, no se va a adjudicar por debajo del 70% de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60% de ese valor.

Garantías reforzadas: doctrina del Tribunal Constitucional

Como consecuencia de la Sentencia 34/2020, de 24 de febrero, del Tribunal Constitucional, se refuerzan las medidas para garantizar la correcta celebración de la subasta y cumplimiento de las garantías en cuanto a las posibles vulneraciones del derecho a la titula judicial efectiva sin indefensión, debiendo observarse con mayor firmeza los requisitos legales y de publicidad de la subasta. 

De esta forma, se concede al Letrado de la Administración de Justicia la facultad de garantizar ese derecho y, en caso de observarse el incumplimiento de alguna de las condiciones de la subasta: la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad; tendría que dar cuenta al tribunal para que, en su caso, la deje sin efecto.

Conclusión

La nueva Ley 1/2025 convierte la subasta judicial en el elemento central del procedimiento de ejecución agilizando el proceso, facilitando la competencia y publicidad del inmueble objeto de ejecución e incrementando precio obtenido tras su finalización.

En general, la nueva regulación de la subasta judicial introduce medidas positivas que benefician su consecución y la finalización exitosa de la subasta: reducción de plazos, supresión de trámites o comparecencias superfluas, mayores atribuciones a los procuradores. Sin embargo, otras medidas son más discutibles desde el punto de vista del acreedor hipotecario o el mejor postor que resulte: aumento del depósito para participar en la subasta y reducción del plazo para el pago de la puja ganadora; prohibición de mejorar la puja más alta y adjudicación tras subasta desierta. 

A mayor abundamiento, y pese a que está por comprobar la aplicación de estas normas a la subasta judicial, toto apunta a que la reforma reduce de forma significativa las posibilidades de satisfacción del crédito del ejecutante, que es el fin último de la ejecución. 

En definitiva, en aras de asegurar en la medida de lo posible la satisfacción de la deuda, será importante tener en cuenta varios aspectos a la hora de participar en la subasta en la posición del acreedor hipotecario:

• Pago de la tasa de forma inmediata, para tener el control del inicio de la subasta;
• Confirmar la intención de adjudicación para pujar durante los 20 días que dura la subasta, sin esperar al cierre; 
• Conocer los porcentajes estratégicos para asegurar el cobro de la deuda;
• Aprovechar el derecho de mejora del deudor a favor del acreedor para asegurar el cobro. Si el valor de subasta se ajusta al valor del inmueble, la mejora del deudor solo ayudará a garantizar la satisfacción de la deuda. 
• Cumplimiento de plazos para evitar la quiebra de la subasta. 
• Negociación con el deudor en caso de resultar desierta la subasta, podrá proponer un tercer adjudicatario.