Real Decreto-Ley 8/2026: prórroga extraordinaria y límite del 2% en la renta de alquiler por la guerra de Irán

El pasado 20 de marzo de 2026, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Irán, habiendo sido publicado en el Boletín Oficial del Estado núm. 71, del sábado 21 de marzo de 2026 (Disposición 6545), y con entrada en vigor el domingo 22 de marzo de 2026.

El mencionado Real Decreto-Ley introduce un conjunto de medidas excepcionales en materia de arrendamientos urbanos con el objetivo declarado de mitigar los efectos económicos y sociales derivados de la guerra de Irán sobre el mercado residencial.

La norma se estructura en dos artículos y dos disposiciones finales y articula dos mecanismos principales:

1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento

El artículo 1 establece una prórroga extraordinaria, aplicable a los contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU y vigentes en la fecha de entrada en vigor del Real Decreto‑Ley, siempre que:

• El periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU finalice antes del 31 de diciembre de 2027, o
• finalice el periodo de prórroga tácita de los arts. 10.1 y 10.2 LAU.

La prórroga:

• Se concede por plazos anuales, hasta un máximo de dos años;
• Mantiene íntegramente los términos y condiciones del contrato;
• Requiere solicitud del arrendatario;
• Debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo tres supuestos tasados:
  1. Existencia de un acuerdo entre las partes que establezca otros términos;
  2. Suscripción de un nuevo contrato;
  3. Comunicación del arrendador de la necesidad de ocupar la vivienda conforme al art. 9.3 LAU.

La norma declara expresamente la incompatibilidad de esta prórroga con la prevista en el art. 10.3 LAU, que se aplicará con carácter preferente.

En términos prácticos, esto significa que ningún arrendatario cuyo contrato venza antes del 31 de diciembre de 2027 podrá ser obligado a abandonar su vivienda si solicita acogerse a esta prórroga, salvo en los supuestos expresamente previstos por la ley.

2. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta

El artículo 2 introduce una limitación temporal a la actualización anual de la renta prevista en el art. 18 LAU. Entre la entrada en vigor del decreto‑ley y el 31 de diciembre de 2027, la actualización estará sujeta a las siguientes reglas:

a) Arrendadores que sean grandes tenedores (art. 3.k Ley 12/2023):

• El incremento no podrá exceder del 2%, incluso si existe pacto entre las partes.
• En ausencia de pacto, se aplica igualmente el límite del 2%.

b) Arrendadores que NO sean grandes tenedores:

• Las partes pueden pactar libremente el incremento.
• Si no hay acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.

Consideraciones prácticas para arrendadores y arrendatarios:

La aprobación de este Real Decreto-Ley plantea consecuencias concretas e inmediatas para las partes de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en vigor:

• Para los inquilinos: la norma articula una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos vigentes cuya finalización esté prevista antes del 31 de diciembre de 2027, preservando sus términos y condiciones esenciales. 
• Para los propietarios: la obligación de aceptar la prórroga cuando sea solicitada por el inquilino es la regla general, con excepciones tasadas. Además, cualquier actualización de renta queda limitada al 2% hasta finales de 2027, con independencia de cuál sea la evolución del IPC u otros índices de referencia.

El Real Decreto‑Ley 8/2026 debe ser sometido a debate y votación de convalidación en el Congreso de los Diputados en el plazo máximo de 30 días desde su promulgación (art. 86.2 CE). En el caso de que no sea convalidado se producirá su derogación inmediata, pero no afectará a los actos jurídicos producidos durante su vigencia. Por tanto:

• Las prórrogas extraordinarias ya solicitadas y aceptadas durante la vigencia del Real Decreto‑Ley seguirán siendo plenamente válidas y eficaces.
• Las actualizaciones de renta ya realizadas conforme al límite del 2% no se verán afectadas.