Subhasta judicial en execucions hipotecàries 2025: Guia completa per a creditors

La Llei 1/2025, de 3 de gener de 2025, de mesures en matèria d’eficiència del Servei Públic de Justícia, ha introduït algunes novetats d’important rellevància per a la subhasta judicial. No obstant això, és important tenir en compte que serà d’aplicació únicament a les execucions hipotecàries que s’hagin iniciat amb posterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta llei, això és: a partir del 3 d’abril de 2025. I això malgrat que la subhasta celebrada en el si d’una execució hipotecària iniciada amb anterioritat a l’entrada en vigor de la llei se celebri amb posterioritat a aquesta data.

Com a conseqüència d’això, el règim aplicable a les subhastes judicials serà segons la data d’inici del procediment:

Abans del 3 d’abril de 2025: Llei 1/2000

A partir del 3 d’abril de 2025: Llei 1/2025

És fonamental tenir en compte els canvis que es produeixen en la subhasta judicial després de l’entrada en vigor de la llei per a una finalització exitosa de la subhasta.

Inici de subhasta: pagament de la taxa

En virtut de la regulació anterior, l’executant és l’únic que pot abonar el pagament de la taxa per a l’inici de la subhasta; però amb la nova regulació s’obliga el creditor a informar al jutjat del pagament de la taxa en el termini de 10 dies des de la remissió al Portal de Subhastes del BOE de la informació necessària per al seu començament i que, si no ho fa, qualsevol de les altres parts de l’execució (inclòs l’executat) podrà pagar aquesta taxa, donant compte a l’òrgan judicial prèviament al seu inici. Això provoca que el creditor perdi el control de l’inici de la subhasta, ja que es faculta el pagament a qualsevol que sigui part de l’execució.

Participació en la subhasta. Noves regles

Un dels canvis més significatius és el de la participació de l’executant en la subhasta. En la regulació anterior, l’executant únicament podia participar en la subhasta si hi havia licitadors per millorar les seves postures d’acord amb el contingut de l’art. 647.2 de la LEC. I un cop finalitzada es podria adjudicar el bé al creditor en el supòsit en què la subhasta hagués finalitzat sense postures (art. 671 LEC), en cas d’una proposta de pagament ajornat del preu del remat (art. 670.3 LEC), o quan l’executat no presentés un tercer que millorés la postura insuficient per ser inferior al 70% del valor de taxació (art. 670.4 LEC).

Ara, si l’executant té interès a adquirir el bé, ha d’incorporar-se a la subhasta com un licitador més i sotmès a les mateixes regles. Podrà fer pujades, encara que no intervinguin altres postors, i no podrà millorar el preu un cop finalitzada la subhasta.

Amb la nova regulació, si no hi hagués hagut pujades en la subhasta, l’executant no podrà sol·licitar després l’adjudicació dels béns, i es procedirà, a instància de l’executat, a l’aixecament de l’embargament. D’acord amb la nova redacció de l’article 671 LEC, si la subhasta resulta deserta, serà l’executat qui decideixi si es procedeix a l’aixecament de l’embargament, si presenta un tercer perquè s’adjudiqui el bé en els termes que preveu el precepte, o si vol arribar a un acord amb l’executant per celebrar una segona subhasta o realitzar el bé a través d’un conveni de realització.

Com a conseqüència, si la intenció és l’adjudicació de l’immoble a favor de l’executant, és necessari pujar activament durant la subhasta, ja que, en cas contrari, no hi haurà adjudicació amb la subhasta deserta, com era la tònica habitual de les subhastes en execució hipotecària.

Terminis

S’escurça a vint dies el termini per pagar la resta del preu ofert. L’antic termini de quaranta dies alentia en excés el tràmit. A més, l’inici del còmput dels terminis per al pagament de la resta del preu es produeix automàticament des de la data de tancament de la subhasta. Amb això, l’adjudicació definitiva es produeix en la meitat de temps. El termini començarà a computar-se des del moment del tancament de la subhasta, sense necessitat de requeriment per part del Jutjat.

A més, si la postura resultés superior al deute reclamat, l’art. 670.2 de la LEC concedeix un nou termini de 10 dies per consignar al Jutjat la diferència. Aquest termini s’entén des que la resolució que aprova la liquidació d’interessos i taxació de costes sigui ferma. Extrem que el precepte no determina expressament.

Increment del dipòsit per participar. Caràcter secret de les pujades

La nova llei exigeix el dipòsit del 20% del valor de subhasta, enfront del 5% requerit en la regulació anterior. No obstant això, es permet al lletrat o lletrada de l’Administració de Justícia, atenent les circumstàncies concurrents, modificar aquests imports.

Amb aquesta mesura es pretén donar serietat a la puja, permetent l’accés a les mateixes a aquells postors que puguin estar veritablement interessats, tenint en compte la elevada quantitat a la qual pot incrementar-se el preu de participació i amb la finalitat d’evitar intervinents en la subhasta no interessats. Així mateix, es preveu una penalització important per l’incompliment dels pagaments i consignacions.

Igualment, i a diferència del que succeïa fins ara, cap dels postors —inclòs el creditor— sabrà si hi ha hagut una altra puja superior a la seva fins que hagi finalitzat la subhasta. S’elimina d’aquesta manera la possibilitat de millorar les pujades durant la celebració de la subhasta, podent modificar les pujades a l’alça o a la baixa considerant-se vàlida únicament l’última realitzada. Però això sense poder conèixer l’import de les pujades ofertes per altres participants.

D’aquesta manera no només s’evita la dilació del temps de subhasta —ara únicament s’admetran pujades durant un termini improrrogable de vint dies des de l’obertura de la subhasta (art. 649 LEC)—, a més es pretén que la puja realitzada per cadascun dels licitadors des de l’inici de la subhasta sigui la relativa a l’import màxim que cadascun dels diferents licitadors estigui disposat a abonar.

Cessió del remat i percentatges d’aprovació

Una altra de les novetats introduïdes per la Llei 1/2025 és la facultat que es concedeix tant a l’executant com als creditors posteriors per cedir el remat. Aquest dret de cessió de remat es concedeix per la mera participació en la subhasta, sense necessitat de realitzar cap manifestació al respecte.

Així, la nova redacció de l’art. 647.3 de la LEC permet expressament el que en la pràctica ja era admès tant pels Tribunals com per la Direcció General dels Registres i el Notariat: que la cessió sigui inferior o superior al del remat. Com a conseqüència d’això, es minorarà el deute de l’executat per l’import total del remat, o s’aplicarà el sobrant als fins de l’execució respectivament.

I en aquest punt s’aplica la penalització referida en el punt anterior, per al cas en què l’executant no consigni la diferència del sobrant en el termini establert de deu dies es declararà la quiebra de la subhasta i detracció del seu crèdit l’import equivalent al dipòsit exigit a la resta de licitadors per participar, així com l’obligació d’assumir les despeses de la nova subhasta.

Les novetats introduïdes per la nova Llei pel que fa als percentatges d’adjudicació no alteren de manera significativa la regulació anterior. S’ha establert un mínim del 50% del valor de subhasta, amb la particularitat que, si la quantitat deguda per tots els conceptes fos inferior, s’aprovaria sempre que cobreixi el 40% del valor de subhasta.

70%: Aprovació automàtica
50%: Aprovació si el deutor no millora
40%: Mínim si cobreix tot el deute

No obstant això, si es tractés de l’habitatge habitual del deutor, no s’adjudicarà per sota del 70% del seu valor de subhasta, llevat que es faci per la quantitat que se li deu a l’executant per tots els conceptes, en aquest cas no es podrà aprovar el remat de l’habitatge per menys del 60% d’aquest valor.

Garanties reforçades: doctrina del Tribunal Constitucional

Com a conseqüència de la Sentència 34/2020, de 24 de febrer, del Tribunal Constitucional, es reforcen les mesures per garantir la correcta celebració de la subhasta i el compliment de les garanties pel que fa a les possibles vulneracions del dret a la tutela judicial efectiva sense indefensió, havent-se d’observar amb major fermesa els requisits legals i de publicitat de la subhasta.

D’aquesta manera, es concedeix al Letrat de l’Administració de Justícia la facultat de garantir aquest dret i, en cas d’observar-se l’incompliment d’alguna de les condicions de la subhasta: la màxima publicitat, seguretat, confidencialitat i disponibilitat; hauria de donar compte al tribunal perquè, si escau, la deixi sense efecte.

Conclusió

La nova Llei 1/2025 converteix la subhasta judicial en l’element central del procediment d’execució agilitzant el procés, facilitant la competència i publicitat de l’immoble objecte d’execució i incrementant el preu obtingut després de la seva finalització.

En general, la nova regulació de la subhasta judicial introdueix mesures positives que beneficien la seva consecució i la finalització exitosa de la subhasta: reducció de terminis, supressió de tràmits o compareixences superflues, majors atribucions als procuradors. No obstant això, altres mesures són més discutibles des del punt de vista del creditor hipotecari o el millor postor que resulti: augment del dipòsit per participar en la subhasta i reducció del termini per al pagament de la puja guanyadora; prohibició de millorar la puja més alta i adjudicació després de subhasta deserta.

A més abundament, i malgrat que està per comprovar l’aplicació d’aquestes normes a la subhasta judicial, tot apunta que la reforma redueix de manera significativa les possibilitats de satisfacció del crèdit de l’executant, que és el fi últim de l’execució.

En definitiva, per tal d’assegurar en la mesura del possible la satisfacció del deute, serà important tenir en compte diversos aspectes a l’hora de participar en la subhasta en la posició del creditor hipotecari:

• Pagament de la taxa de forma immediata, per tenir el control de l’inici de la subhasta;
• Confirmar la intenció d’adjudicació per pujar durant els 20 dies que dura la subhasta, sense esperar al tancament;
• Conèixer els percentatges estratègics per assegurar el cobrament del deute;
• Aprofitar el dret de millora del deutor a favor del creditor per assegurar el cobrament. Si el valor de subhasta s’ajusta al valor de l’immoble, la millora del deutor només ajudarà a garantir la satisfacció del deute;
• Compliment de terminis per evitar la quiebra de la subhasta;
• Negociació amb el deutor en cas de resultar deserta la subhasta, podrà proposar un tercer adjudicatari.